超出市场预期，北京楼市政策正在发生重大调整。

12月14日，北京市五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，涉及普通住房标准多项重大调整、降低购房首付比例、延长贷款期限，降低抵押贷款利率。

这次最让人关心的就是首付比例的降低。 首套房首付比例统一降至30%。 城市六区第二套房个人住房贷款最低首付比例降至50%，非城市区降至40%。

此前，个人在北京购买政策性住房以外的商品住房时，无论是使用商业住房贷款还是公积金贷款，普通住宅首付比例为35%，非普通住宅首付比例为40% %; 个人购买第二套房时，普通住宅首付比例为35%。 比例为60%，非普通住宅首付比例为80%。

新规实施以来，无论是使用商业住房贷款还是公积金贷款，将不再区分普通住宅和非普通住宅。 首套房首付比例为30%； 按地区划分，首付比例分别为50%和40%。 最长贷款期限也从25年恢复至30年。

易居研究院研究总监严跃进表示，此次北京降低了购房首付比例，并从首套房、二套房、城市与郊区等方面实施了更好的差异化政策，这将减少首付比例。付款比例或首付。 缴费有利于提高购房者的购买力，增强购房信心和热情，带动交易量增加。

“在本市六区外购买住房首付比例略低，这既符合北京城市功能布局优化调整的要求，也结合了近期土地供应实际情况。多年来促进就业和住房之间的平衡。” 市住建委相关负责人也表示，近年来，北京土地供应集中在顺义、大兴、亦庄、昌平、平平等城市副中心和平原新城。

首付比例降低的同时，商业银行新增住房抵押贷款利率政策下限也将随之调整。

此前，北京实行首套房LPR+55BP、二套房LPR+105BP的利率下限水平。 调整后，城区六区第一套、第二套贷款利率政策下限分别不低于同期贷款市场报价利率加10个基点，且不低于同期贷款市场报价利率加60个基点。 第二套利率政策下限不低于同期贷款市场报价利率，且不低于同期贷款市场报价利率加55个基点。

根据央行公布的最新LPR报价，若5年以上LPR为4.2%，则市区六区首套房、二套房利率较低者分别为4.3%、4.8%； 六个非城市地区的首套房和二套房利率较低，分别为4.2%。 %和4.75%。 各银行可根据北京市市场利率定价自律机制确定的政策下限，结合机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔新增抵押贷款利率。按照市场化、法治化原则。

“继‘认房不贷’之后，此次相关政策调整，既是为了贯彻落实央行、国家金融监管总局的文件精神，也是为了适应当前的实际情况。北京房地产市场。目的是为了更好地满足刚性住房和改善性住房的需求。” 市住建委相关负责人表示。

严跃进表示，北京落实此前央行“双降”政策指导，对城市和郊区进行差别分类，有利于降低月供或房贷成本。 “政策效果明显积极。 它通过降低利率来降低每月付款成本。 同时，城区六区和非城区六区的运作，也将有助于结合各地实际，更好地落实北京郊区市场产城融合等工作目标。 ”

除了首付比例、房贷利率下限、贷款期限外，另一个重要内容是普通住宅认定标准的调整。

北京市普通住宅认定标准于2014年制定，包括三个方面：住宅区建筑容积率在1.0（含）以上； 单个单元建筑面积140平方米（含）以下； 实际成交价格低于确定的价格标准，其中五环以内单价低于39600元/平方米或总价低于468万元，五环至六环之间单价道路低于31680元/平方米或总价低于374.4万元，六环外单价较低为23760元/平方米或总价低于280.8万元。

随着北京房价逐年上涨，市场上很多房产不再符合普通住宅标准，这不仅影响了购房者的首付比例，也影响了税费。 中国指数研究院数据显示，2022年，四环外至五环、五环至六环、六环外新建商品住宅平均总成交价格分别为914万元、610万元、395万元。 均高于普通住宅标准。

此次调整后，北京标准普通住房各环线单价限额明显提高，不再考虑总价。 具体来说，必须满足三个方面：居住区建筑容积率在1.0（含）以上； 单个单元建筑面积144平方米（含）以下； 实际成交价格低于确定的价格标准，其中五环以内单价低于85000元/平方米，五环至六环之间单价低于65000元/平方米，六环外单价低于45000元/平方米。

据悉，新政策实施后，市场上可认定为普通住宅的商品房比例将从过去的30%左右增加到70%左右，更多家庭将能享受到优惠房屋转让时的增值税政策。

严跃进表示，调整后的标准更加符合北京的实际情况。 建筑面积标准由此前的限制140平方米调整为144平方米，价格标准也有所调整。 近年来房价上涨，需要根据价格变化调整“豪宅线”。 北京此次提高了各环线总价线，更多房屋可以认定为普通住宅。

今年以来，北京多次出台楼市新政。 9月1日，北京宣布实施“认房不贷”政策。 受此政策刺激，9月份北京二手房网上签约量大幅增加。 但由于10月长假，成交量下降，网上签约数量下降。 至 10,653 套。 11月，北京二手房成交量回升，成交超过1.2万套。

北京市住建委最新公布的网上签约数据显示，今年11月，北京一、二手房网上签约共16954套，环比增长7.1%； 其中二手房网上签约12545套，环比增长17.76%。

目前，北京在政策“真空期”再次出手，这将对提振市场信心产生积极作用。 严跃进表示，北京这次的政策非常全面。 从降低购房成本、减轻税收压力的角度出发。 对于降低交易成本、增强交易信心具有积极作用。 继9月份一线城市“认房不认贷”后，后续政策将继续宽松，有利于巩固现有企稳回升趋势。 2024年房地产市场的反弹将更加清晰。

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