住建部党组书记、部长倪虹近日表示，构建房地产开发新模式，是解决当前房地产发展问题、促进房地产平稳健康发展的根本出路。房地产市场。 过去在解决“有”问题时追求速度、数量的发展模式，已经不适应解决“好不好”问题和高质量发展阶段的新要求。 构建新发展模式刻不容缓。

房地产市场持续转型调整

“当前，我国房地产市场已进入新的发展阶段。 虽然出台了多项调整优化措施，但整体市场氛围并未明显好转，市场成交量并未明显增加，整体市场成交不活跃，观望情绪浓厚。 “很多合理的住房改善需求没有得到释放。”中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心副主任赵大轩告诉中国经济时报记者，住建部住房和城乡建设部提出构建房地产开发新模式，是在总结前期我国房地产市场发展积累的不足的基础上提出未来改进的切入点。

当前，我国房地产市场正处于转型调整过程中。 国家统计局近日公布的数据显示，10月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比下降，城市数量小幅上涨。 各级城市商品住宅销售价格环比下降，同比涨跌互现。 房地产投资和商品房销售同比降幅也较上月扩大。

虽然一系列房地产调整优化政策的出台对市场产生了一定的刺激作用，但鉴于我国房地产市场供需关系发生重大变化，其作用有限。 与此同时，房地产市场供给过剩，“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发模式容易产生流动性风险，导致房地产企业债务爆发。 因此，有必要尽快建立“人、房、地、钱”要素联动的新发展模式。 模式具有重要性和紧迫性。

国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞敏在接受中国经济时报记者采访时表示，上一轮房地产市场改革实际上是下游住宅产业的市场化即住房产品的市场化，但在上游土地金融因素方面，市场化空间尚未完全打开。 进入城镇化中后期以来，人口等要素进一步向以特大城市、特大城市为中心的城市群集中。 但这些城市群特别是其中心城市住宅用地供应弹性不足，普遍偏低，房价异常高涨，大量新市民基本体面的住房需求没有得到充分满足，需要新的制度设计，以合理的成本为居民提供经济适用住房。

在赵大轩看来，前阶段我国房地产市场发展的主要问题是粗放式增长，未能有效解决城市间差异和城市内住房需求差异，从而容易造成城乡住房需求不匹配。住房供应和空间需求。 ，引发房地产市场风险。 从特大城市、城市群等供需矛盾突出的房地产市场入手，就是要解决这些城市的供需错配问题，满足这些城市人民对美好生活的向往。

加快构建房地产开发新模式

7月24日召开的中央政治局会议提出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，及时调整优化房地产政策”“要加大力度”保障性住房建设和供应，积极推进城中村转型发展“休闲应急公共基础设施建设”。 不久前召开的中央金融工作会议强调“加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产开发新模式”。

成都理工大学副教授廖怀高认为，房地产开发最理想的新模式是回归房地产的居住本质，房价长期稳定，保障性住房覆盖所有年轻人低收入群体以及购买别墅和其他类型房产的富人。 房地产需要缴纳高额税款； 房产的投资属性被彻底去除，房产不能作为赚钱的工具，买房的原则是为了让自己的生活方便。

在北京工作10多年的张莉告诉中国经济时报记者，他理解的房地产新开发模式必须坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，注重满足刚性需求。和改善需求，让人们住上美好、绿色、低碳、智能、安全的房子。

安居乐业一直是人们对美好生活最朴素的向往。 在赵大轩看来，结合当前我国房地产业发展新形势，构建房地产开发新模式主要需要从两个方面下功夫。 首先，我们始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，满足城市人民对美好生活向往的发展目标，坚持做好大中型住房规划工作。大中城市，建立“人、房、地、钱”因素联动的新机制，既能防止市场大起大落，又要注重满足住房合理改善需求。住房从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立住房体检、住房养老、住房保险等制度。房地产开发和销售体系，努力消除人们在房地产开发市场中经常面临的不确定风险，努力鼓励开发商将竞争集中在住房开发的质量和服务上。

“构建房地产开发新模式，关键是降低房地产企业债务杠杆，逐步增加现房销售，减少期房销售。” 中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任匡维维说。

王瑞敏告诉中国经济时报记者，随着房地产发展阶段、条件的变化，需要重构房地产业的生产函数，实现新阶段、新条件下的新均衡。 新模式是供需关系发生重大变化后，以高质量供给引领的精细化增长。 房地产开发需要回归民生优先的政策目标，重点解决两个问题：一是基本住房需求得到满足，老年人支付意愿不足。 “买个好房子”； 其次，基本住房需求未得到充分满足、支付能力不足“买好房子”的新公民，可以实现供给创造、引领有效需求，也可以带动经济稳定增长。

“新模式机制设计的关键是通过土地和金融要素供给侧改革降低要素成本。 例如，多元化、适度灵活的住宅用地供应降低了土地要素成本，股权融资等更直接的融资方式降低了财务要素成本。 ，开辟优质供给空间。 同时，通过居住形态的转变，释放新的住房需求。 老公民沿着住房阶梯升级，其置换的住房也可以为解决新公民的住房问题创造有利条件。 大城市，有了更多的房子，从供需关系和“房子是用来住的，不是用来炒的”的角度来看，有希望实现租购并举。 短期内怎么做的关键是如何实现和谐去杠杆。”王瑞敏表示。

（原标题：《房地产开发销售体制需全面改革》）

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