制图：秦兮（人民视野）

物业费是社区物业正常运营的重要保障，而“物业费收取难”是部分社区物业面临的一大难题。 物业公司催促业主缴纳物业费引发的纠纷是最常见的物业纠纷之一。

如果物业费不能及时收取，物业管理公司就很难提供优质服务； 如果没有享受到应有的服务，业主拒绝缴纳物业费……如何才能打破这种恶性循环，构建社区居民与物业管理公司双赢的良性循环？

一些社区物业费征收困难，引发矛盾纠纷。

近日，河南省辉县市人民法院审理了一起物业服务合同纠纷案件。 郑某某在某小区购买了一套住宅，并与物业公司签订了《初步物业管理服务协议》。 物业公司已按照协议履行相关权利和义务，为居民提供物业管理服务。 但郑某某因物业公司拒绝修缮屋顶而不满，自2020年3月起一直拒绝缴纳物业费。物业公司多次催促郑某某不成，遂将郑某某告上法庭。 法院最终判决郑某某应在10日内缴纳物业费及其他相关费用。

日常生活中，一些小区物业费收取困难，导致业主与物业公司之间产生不少矛盾。 在一些老小区，由于没有物业服务，居民不习惯缴纳物业费。 即使物业公司入住，居民仍抱怨交物业费。 黑龙江省哈尔滨市的读者温先生反映，他所居住的老小区长期没有修缮维护。 小区内设施设备老化、生锈。 屋顶防水层、建筑墙体、小区路面等出现小问题和损坏，是由于缺乏维修和保养造成的。 及时修复往往会变成大问题。 “业主对物业公司意见很大，向各部门投诉没有效果，只能拒绝缴纳物业费。但物业公司却以此为借口‘放弃管理’小区，造成社区变得更加破败。” 温先生说道。

未能按时足额收取物业费，导致一些物业公司服务质量难以提升。 “一些老小区的物业费收费标准不高，每年收取的费用不多，但人工成本却越来越高，物业聘请的保洁、保安等人工费用不断增加年复一年，如果物业费不能足额、按时收取，物业管理公司就无法为社区居民提供更好的服务。” 广东深圳某小区物业经理表示，由于催缴方式有限，物业公司对拖欠物业费的问题束手无策。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示：“物业服务是为全体业主、为整个社区服务的。 如果业主拒绝缴纳物业费，就会导致物业服务公司资金不足、经营不善。 一般情况下，业主不能拒绝缴纳物业费。 如果对物业服务有异议，业主可以通过业主委员会向物业公司反馈问题，向街道或物业管理部门投诉，提起诉讼或仲裁，或者按照法律规定重新聘用新的物业服务人员。程序。 企业应当通过其他方式维护自身合法权益。”

为了收取物业费，一些物业公司采取了断水、断电、限制出入等严厉措施。 杜女士是甘肃省陇南市某小区的业主。 她认为物业服务不到位，所以没有按时缴纳物业费。 “物业公司不仅拒绝退还装修押金，还拒绝向我收取水费、电费，严重影响了我的正常生活。” 杜女士说。

“如果业主不交物业费，门禁就不会打开，让业主无法进入小区。” “小区的电梯已经被物业公司停了。” 物业公司强制业主缴纳物业费的这种行为不仅不能解决问题，还可能激化双方矛盾，部分行为已涉嫌违法。

根据民法典相关规定，物业服务提供者不得通过停止供电、供水、供热、供气等催收物业费。 “物业公司收取物业费的合法方式有电话、短信、上门沟通等。沟通不成的，可以向人民调解组织申请调解，或者向人民法院提起诉讼。”当物业公司真正从居民角度提高服务水平、切实解决问题时，只有从源头上解决物业费收取难的问题。” 湖南省株洲市中级人民法院研究室主任邓华文说。

业主拒交物业费多与服务不到位、收费不透明、权责不清有关。

记者在对法院审理的多起物业服务纠纷案件进行调查后发现，业主拒绝缴纳物业费的原因具有一定的共性。 大多与物业服务不到位、收费标准不透明、权责划分不明确有关。

大部分居民拒绝缴纳物业费的原因是物业服务质量达不到预期。 有读者来信反映，小区物业服务水平与物业费不匹配：单元楼门禁年久失修，保安人员形同虚设，无法保障住户的财产和人身安全； 维修人员态度差，收费高； 楼道的卫生基本上取决于业主自己。 打扫卫生，绿化带无人维护，蚊虫较多； 路灯、监控摄像头等被损坏后，业主多次催促，但物管却很少回应； 电梯的紧急呼叫总是打不通，电梯事故的后果不堪设想……这一切，业主对房产的信任正在逐渐被侵蚀。

一些业主认为，物业收费项目、标准、用途不透明，存在乱加价现象。 一些物业公司设置的收费项目不合理，如居委会费、电缆费等，也有一些物业公司不公开物业费用途，或擅自提高收费标准。

河北省保定市的读者王先生反映，其所在小区的物业管理公司未经业主大会表决，也未向相关部门备案，擅自调整价格，提高物业费价格。 “我们小区按照一级物业收费标准收费，但物业服务不符合一级物业规定的标准。物业管理检查不到位，小区卫生环境不达标而物业公司也很少主动与业主沟通协商。”

也有业主认为物业费太高，品质与价格不符。 如果认为物业费过高或物业服务不到位，可以成立业主委员会，业主委员会可以通过业主委员会商定物业费定价和服务标准。 但现实中，不少小区尚未成立业主委员会，业主与物业公司协商物业费价格面临诸多困难。

此外，物业公司与开发商之间的权责划分也不明确。 一般情况下，在社区物业委员会成立之前，大多数社区都是由开发商聘请的物业公司进行管理和服务。 北京读者王辉报道称，在收房期间，开发商强迫业主接受开发商指定的物业管理公司。 如果他们不接受物业管理公司，他们就无法接管房子。 “小区居民入住后发现物业服务不到位，收费不合理，但由于迟迟没有成立业主委员会，很难换新的物业公司。” 王辉说道。

一些中小物业公司服务质量较差，群众满意度较低。 同时，社区、物业公司、居民的“三方联动”机制尚未形成。 物业公司与业主之间产生的矛盾和问题，往往由物业公司转嫁给社会。 “虽然社区不能直接干预物业管理，但可以加强监督和指导。例如，完善物业管理综合考核评价机制，将物业管理工作纳入社区年度工作考核，推动社区以例如，建立健全物业管理企业负面清单管理制度和物业管理区域日常检查通报制度，对业主大会、业主委员会进行监督和指导物业管理委员会、物业服务人员依法履行职责。” 吉林省吉林市一位街道工作人员说。

加大沟通协商，提高服务质量，解决物业费征收问题

如何解决物业费征收问题，建立社区居民与物业管理公司的良好关系？ 多地已进行积极探索。

在社区管理中，业主委员会是一个重要的环节。 它规范业主委员会或物业管理委员会的建设，对调解、解决业主与物业管理公司之间的矛盾发挥重要作用。 业主委员会可以作为业主与物业公司沟通的桥梁，协商改善物业服务。 必要时还可以组织业主大会，表决更换物业公司，推动物业服务企业提高服务水平。

去年4月，四川成都某小区成立首个业主委员会后，积极与物业公司协商，不仅降低了物业费标准，还核销了此前共计360万元的物业费差额。免除物业费的形式。 业主委员会上任后，在监督协助物业提供服务的同时，发现了合同中的漏洞，并积极采取措施，确保核定收费与实际收费一致，有效维护了业主权益。拥有者。

“也可以建立相关的价格调整机制，由业主代表和物业公司协商达成共识。” 楼建波说道。 现行法规规定物业费可以按月、按季、按年缴纳，但大部分物业公司收取年费，这就削弱了业主与物业公司之间的沟通。 专家建议，可适当调整物业缴费机制，如按季缴纳物业费，增加物业公司与业主的沟通机会。

针对物业服务企业准入门槛低、质量参差不齐，部分企业服务意识淡薄、服务行为不规范、服务信息不公开、乱收费等现象，邓华文表示：“物业公司和社区居民需要多沟通，同时提高物业管理公司的服务管理水平，在协商的基础上制定物业精细化管理的行业标准。”

在湖北省恩施土家族苗族自治州读者王海看来，物业管理行为具有比较明显的公共属性。 “要对物业服务内容、收费标准、收费方式实行公开制度，这样可以增加收费的透明度，保障业主的知情权。 监督权。 有关部门也可以督促物业公司完善服务质量考核机制，加强服务质量日常监管。”

目前，仍有部分业主对物业有偿服务不了解，对物业服务内容存在误解，将小区内出现的一切问题归咎于物业管理。 对此，山西省太原市读者赵廷伟建议加大宣传力度，帮助社区居民明确开发商、物业公司等的责任，“物业公司也要督促业主及时缴纳费用”在合理、合法、合规的前提下，同时为社区居民提供更高水平的服务，只有享受到舒心的物业服务，才能顺利缴纳物业费。”

（刘子婷参与采访并撰稿）

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