【8月1日，央行、外汇管理局召开2023年下半年工作会议。关于房地产，提到要根据城市政策精准落实差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民需求。 刚性且改善的住房需求。 引导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。 ]

存量房贷利率如何调整尚未最终确定，楼市迎来诸多利好消息。 自7月24日政治局会议以来，各部门不断传出认房不认贷、降低首付比例等消息。

多家机构认为，住房城乡建设部首次提出降低首套房首付比例、认房不认贷。 不少机构认为，已经超出预期。 接受记者采访的业内人士普遍认为，当前房地产景气的提振对于促进消费乃至财政政策至关重要，前期出台的人为抑制需求的政策预计将有不同程度的放松或取消。

目前，大部分三四线城市楼市政策调整空间并不大，行业内外对一二线城市政策松动关注较多。 中国指数研究院指数业务部总经理曹晶晶告诉记者，主管部门发声后，预计核心城市政策落地将加快。

北京一位中介人士告诉记者，自政策出台以来，公司一直在等待具体消息，也初步预测了几个调整方向，“大家期待很高，有样品”。

不过，一些银行家认为，提振房地产市场的关键不在一线城市。 大规模的放开还可能造成价格波动和虹吸效应，不利于城市管理。 最理性的预期仍然是“一区一策”。 近期，北京、上海、广州、深圳均释放出积极信号，但尚未出台详细实施方案。 北京市住建厅工作人员告诉记者，本市房地产市场调控政策本身并没有太多限制，房贷利率、房贷认购量、首付比例的调整主要取决于贷款过程中涉及的金融部门政策。

首付比例如何调整？

7月份以来，楼市利好消息不断。 对于房地产销售端，央行首先在7月14日的金融数据发布会上表明立场，支持和鼓励商业银行与借款人协商变更合同协议，或发放新的住房贷款替代现有住房贷款； 24日的政治局会议并没有提及“房子是用来住的，不是炒的”，而是首次澄清“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，及时调整优化房地产政策。”

7月27日，住建部发表声明，首次明确将进一步落实降低首套房首付比例、贷款利率等政策措施、改善性住房置换税费减免、“认房不认贷”等个人住房贷款。 随后，北京、上海、广州、深圳、吉林、安徽等地均积极表态，支持和满足居民刚性、改善性住房需求。

8月1日，央行、外汇管理局召开2023年下半年工作会议。房地产方面，提到要因城施策精准落实差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性需求。 和改善住房需求。 引导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

“降低房贷利率、降低首付是降低居民购房门槛和成本的重要举措。” 曹晶晶告诉记者，经过多轮三四线城市的政策调整，部分核心城市的首套房贷款利率和首付比例有所降低。 优化空间很大，特别是首付比例调整，预计实施细则将加快出台。

据中国指数研究院统计，2023年以来，全国已有40多个城市将首套房贷款利率下限调整至4%以下。 基点。 但同时，目前仍有约20个城市首套房首付比例在30%及以上，二套房首付比例在40%及以上。 部分核心城市首套房贷款利率仍采用LPR加分，期限5年以上。

最典型的是北京、上海、广州和深圳，其中北京目前首套房和二套房贷款利率分别为4.75%和5.25%，最低首付比例为35%和60%（非住房80%） -90平方米以上普通房屋）； 其次是上海，首套房最低首付比例和第二套房贷款利率与北京相同。 第二套房最低首付比例和首套房贷款利率分别比北京低10个百分点和0.2个百分点。 其他首套房首付超过30%的地方还有广州、深圳、西安、厦门、长沙、合肥、福州、宁波等地。

平安证券研报指出，降低首套房贷款利率和首付比例政策若落实，对总房价高、购房门槛高、房贷利率较高的核心城市更加有利。

“短期来看，一、二线城市可能会进一步降低首套房首付比例和房贷利率，其中首套房首付比例仍为30%的二线城市可能会逐步降至30%左右。”下限为20%。同时，北京、上海等一线城市首套房贷款利率也存在降低加分点的可能性。 曹晶晶说道。

目前，北京首套商业贷款利率为5年期LPR+55个基点，上海为5年期LPR+35个基点。 关于首付比例和房贷利率，记者致电北京市住建委，工作人员表示，目前尚无新政策。

认房子不认贷款有什么影响？

“北京的房地产市场调控政策本身就是只认房不认贷，但要贷款，贷款政策就是‘认房认贷’。” 对于房贷利率、贷款限额情况、首付比例等的调整，北京市住建委上述工作人员表示，主要取决于相关金融部门的政策。

所谓“认房不认贷”，即商业银行在确定贷款比例时，只判断姓氏名下是否有房子，而不管购房家庭是否有住房贷款。记录，这就是此前“四限”政策之一——贷款限额调整。 目前的情况是，部分城市（尤其是重点一二线城市）实行“认房认贷”，即在“卖一买一”的情况下，只要有全国范围内有购房贷款记录的，再贷款买房将被认定为两套。

贝壳研究院分析，“认房不认贷”可以让这部分购房群体按照首套房的标准获得贷款，释放更多改善型住房置换需求，并在同时促进一二级市场联动，加快市场周期。 回顾2010年以来我国两轮完整的房地产市场调控周期，在房地产面临过热的时候，“认房认贷”的政策在市场预期方面能够迅速降低市场温度和实际购买力； 相反，当市场低迷时，优化首套房的认定标准会激活市场。

贝壳研究院数据显示，2010年推出“认房认贷”后，2010年深圳二手房交易量同比下降22%，并持续下滑。 2011年大幅下降45%； %，次年继续大幅下降38%至12万台，不到2009年的一半。

此外，一线城市于2016年底、2017年初陆续重启“认房认贷”后，深圳、上海、北京二手房交易量下降34% 2017年同比分别下降54%和49%，北京、上海成交量下降一半。 从成交价格来看，“认房认贷”也有效遏制了房价上涨。 “2020年之前，一线城市历史上为数不多的房价上涨或下跌，基本都是‘认房认贷’政策造成的。” 壳牌研究院指出。

对比那些已经取消住房和贷款认定的城市的影响，贝壳研究院以郑州为例。 去年3月1日新政策公布后，当月全市二手房成交量环比增长106%，其中改善型住宅成交量增长贡献最大。

“我们也在等待详细规则的出台。” 北京地区的一位中介告诉记者，相关政策出来后，公司初步预判了几个调整方向，包括将首套贷款首付比例降低至30%、贷款利率降低至30%等。 。 4.2左右，贷款结清后，在北京买房就可以算第一套贷款了。 据多位中介人士透露，一季度小阳春过后，包括一线城市在内的房地产市场热度整体大幅下滑。

有银行业人士告诉记者，虽然银行只需接受央行和国家金融监督管理总局的监管，但各地的房贷利率、首付比例、首套房认证条件等一般由多部门协调确定。 其中，房贷利率理论上主要由央行制定，首付比例标准主要由住建部门主导，但最终文件的发布需要多方沟通或联合发布。 因此，从政策出台到细则确认、实施实施需要一定的时间和程序。

事实上，考虑到大部分三四线城市的政策已经“无处释放”，市场已经聚焦一线城市和重点二线城市。 除了上述政策可能落地外，不少业内人士预计，一线城市也将实施限购。 松动，从而起到带动市场回暖的“风向标”。

有分析指出，如果核心一二线城市的政策能够及时优化调整，短期内重点城市的房地产市场有望逐步触底企稳。

对于二线城市的政策松动，机构间意见较为一致，但对于一线城市仍存在分歧。 上述银行人士告诉记者，我国房地产市场的症结并不在一线城市。 如果大幅放松，可能会导致价格波动，还可能产生虹吸效应，不利于城市管理。 理性预期下，相关措施或将继续按照“一区一策”实施。

据媒体报道，多部门表态支持居民刚性、改善性住房需求后，广州、北京等部分城市二手房价格一夜之间上涨，不少意向购房者选择观望。

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