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同样的运营模式，为什么一年之内就成立了两家公司？ 十年前失败的商业模式能否成功并搅动中介行业？

彭红霞/来自北京

继“八戒二手房”之后，“哪吒找房”成为近期北京公交车、地铁上高知名度广告的接班人。

据其宣传，哪吒房定位为超低中介费的二手房交易平台。 一阶中介费为0.3%。 一对一的咨询服务方式满足了买卖双方的需求。 专注于线下社区店零距离服务。

12月7日，记者致电购房者哪吒的房产经纪人。 他表示，该平台于7月开始整合平台系统，11月投入试运营。 目前初步交易已完成。 由于目前房屋数量较少，不到外壳的1/10，房屋仅作内部流通，暂时不会向公众展示。

天眼查股权渗透显示，哪吒找房公司大股东实际控制人肖长进今年上半年还牵头成立了互联网中介平台八戒二手房。 该平台还以二手房交易为切入点。 ，零中介费，整个交易后流程免费。

低中介费的互联网中介模式并不是肖长金首创。 2014年，收取1%中介费的爱屋吉屋横空出世，并借助资本的帮助迅速上市。 但由于营收已无法支撑运营成本，2019年烧掉投资者3亿美元的爱屋吉屋被正式取消。

随着爱屋吉屋等公司的倒闭，资本投资者对房地产交易服务的投资变得谨慎起来。 这场烧钱换市场的资本游戏已经结束。 此后，房产经纪市场多年来再未出现以佣金为切入点的新公司。

在当前的市场环境和资本条件下，佣金极低甚至零佣金的哪吒房和八戒二手房重新出现，让业界更加好奇：同样的运营模式，为何成立两家公司？一年内连续？ 十年前失败的商业模式能否成功并搅动中介行业？

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连续成立两家公司

自成立以来，哪吒找房官方微信只发布过一条消息。 这是今年4月27日住房城乡建设部、市监察局联合下发的文件，旨在规范房地产经纪服务，合理确定经纪服务收费。

哪吒找房工作人员向记者透露，政府发文降低中介费后，一些头部中介平台将中介费下调至2%。 不过，市场认为中介费用仍居高不下。 基于此，相关部门支持平台降低中介费用。 。

0.3%的代理费是哪吒认为比较接近成本的费率标准。 目前，哪吒首次购房适用这一优惠利率，有效期为一年。 至于未来费率是否会调整，上述工作人员表示，今后还会继续推出优惠活动，大致按照这个标准。

上半年推出的八戒二手房也以零代理费吸引了不少关注。 据其宣传，截至6月初，八戒二手房两个月内已在北京投放了3000个公交车车身广告，打破了北京历史上单次投放公交车车身广告最多的记录。 此外，还在地铁、商场等客流投放广告，场馆也大量投放广告。

相同的营销手段、相似的运营模式，为何肖昌金在一年之内就创办了两家高度重叠的公司？

天眼查数据显示，八戒二手房的主要运营商为北京金房爱居科技有限公司，该公司成立于2017年。

2022年公司年报显示，金房爱居的三位股东分别为肖长金、北京金鼎银湖投资管理有限公司、宁波梅山保税港蓝标投资合伙企业。 其中，后两家公司的股东均为纵横资本，而肖长进作为持股51%的控股股东，是纵横资本的创始人之一。

从股权结构来看，八戒二手房是纵横资本创始人肖长进创立的创业项目，纵横资本也成为八戒二手房的投资人。

值得注意的是，5月15日，肖长进退出金方爱居自然人控股股东身份。 8月18日，与纵横资本关系密切的徐明兰、王海龙以及纵横资本投资有限公司、北京纵横智本投资有限公司同时退出公司。

随后，金方爱居介绍了三家公司：宁波易居企业管理合伙企业（有限合伙）、北京和慧嘉管理咨询合伙企业（有限合伙）、天津有为管理咨询合伙企业（有限合伙）。 股权穿透后，肖长金交叉持股32.69%，仍为金房爱居实际控制人。

哪吒寻房的运营主体是金房爱居的全资子公司，这意味着哪吒寻房背后的实际控制人也是肖长金。

公开资料显示，肖长进2003年毕业于中南大学，后在清华大学攻读MBA。 曾就职于九鼎投资、中兴财富等公司。 2014年，肖长进与王璞共同创立北大纵横旗下纵横资本。

据相关媒体报道，肖长进房产交易的创业源于他的中介套路经历和见证爱屋吉屋的成长与消亡。

肖长进认为，爱屋吉屋的创业方向没有问题，但战略定位存在一定的失误。 他希望建立一个真正基于互联网思维的信息服务平台，来对抗之前革命的失败。

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光中介模式突破？

抛弃繁琐的传统门店，是肖长进执掌两家新平台公司的运维思路。

肖长进认为，上一代低中介费创业者的失败，主要是采用大投入线下实体店、高薪挖角竞争对手高管等高成本创业模式。

因此，在成本控制方面，八戒二手房、哪吒房放弃了大量的线下实体店，精简经纪团队，并由加盟商支持线下服务，以保证住房和服务的质量。

不过，对于其模式，一些头部中介从业者表示，作为房产交易中介服务商，其运营成本不仅包括搭建互联网平台的成本，还包括平台推广和获客、房产核实、咨询服务等。线下看房、法律服务、金融服务、交易转账等费用，而这些环节都需要专业人员为买家和卖家提供服务。

因此，为了彻底帮助买家和卖家完成二手房的交易流程，八戒二手房作为中介服务商需要付出大量的人力和财力成本。

从服务内容和成本来看，八戒二手房和哪吒找房与传统中介最大的区别在于，省略了线下直营店，依靠当地中小中介加盟商支持线下服务并为加盟商提供服务。并给予补贴。

不过，线下门店资产似乎并没有肖长进想象的那么重要。

“门店整体成本占我们收入的比例还不到8%。” 某领先中介平台此前透露，作为行业后来者，很难在全国范围内打造大规模的优秀门店，不得不以线上平台作为王牌。

这一数据也得到了北科2023年半年报的佐证。 截至2023年6月末，北客总运营成本为281亿元，其中门店成本为14.16亿元，占比仅5%。 除门店外的其他成本仍占绝大多数。

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利润从哪里来？

八戒二手房和哪吒找房不再依靠房产交易来获取收入，而是把目光投向了二手房交易后的市场收入，即银行佣金、装修和家电服务的渠道佣金。

然而，这样的服务真的能让其获得足够的收入，既能弥补房产交易所产生的成本，又能让平台获得足够的利润吗？

北京君泽君（深圳）律师事务所律师卢辉认为，八戒二手房的盈利模式只是改变了二手房交易链条中的利润分配格局。 它的收入不是由购房者和买家支付的，而是由银行支付的。 贷款委托，同时以二手房为流量入口，进军家装领域。

在鲁辉看来，前一种模式取决于银行的合作意愿。 在当前利率普遍较低的环境下，银行未必愿意分享部分利润； 后一种模式的业务已经超出了房产中介的范围，本质上是一个行业，房产中介短期内进入新领域时会面临行业壁垒。

“依靠流量运营，装修、家电服务的佣金分成渠道很难运营，这需要强大的集中采购能力和专业的服务质量把控。” 一位房产经纪行业从业者告诉记者，他的平台此前也尝试过这种业务，甚至想投资一家装修公司，但由于服务质量等问题，声誉适得其反，该平台很快就切断了相关业务。 业内多家公司的测试也因类似问题而无果而终。

从数据测算来看，八戒从二手房装修集中采购中获得的利润也会相对有限。

中国建筑装饰协会的调查报告显示，2021年全国家装平均客户价值约为19.51万元，每平方米均价为1525元。 北客网发布的2022年财报数据显示，其家装家居业务收入为50亿元，利润率为29%。 以北科家装业务的利润率和每户平均20万元的装修成本计算，一家全包装修公司平均每套装修房的收入不到6万元。

从公开信息来看，八戒二手房只为装修业主提供精装修采购。 也就是说，八戒二手房扮演的是装修材料批发商的角色，以材料的差价赚钱作为其主要收入来源。 这个利润数额可能只占装修公司利润的一小部分。

此外，八戒二手房的装修业务主要来自自有平台客户。 由于客户的自主选择性，二手房购买者不会100%选择八戒二手房作为装修供应商。 遵循漏斗原理，二手房交易中留下的装修业主的利润贡献也需要弥补流失的装修业主所产生的房产交易服务成本。 其盈利能力可想而知。

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