8月31日，中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于降低存量首套房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》）。 《通知》明确，自2023年9月25日起，已有首套商业个人住房贷款的借款人可向金融机构申请，金融机构发放新贷款替代现有首套商业个人住房贷款。

虽然存量首套房贷款利率调整的政策窗口已经打开，但大家对于自己能否从政策中享受到好处以及能享受到多少好处还有些不清楚，市场上的讨论也逐渐增多。

哪些房贷可以调整？ 调整范围是多少？ 目前市场主要存在以下几个问题：

1.如果我接受了房子但不接受贷款，我现在的第二套房子可以作为第一套房子贷款来降低利率吗？

2、我的抵押贷款发生在LPR转换之前，利率可以降低吗？

3、我市LPR涨幅多次变动。 应该以哪一个作为降息的基准呢？

4、本次固定利率能否调整？

谁可以申请？

首先我们要了解现有的房贷有哪些类型可以申请并降低利率？

一是：符合原贷款发放城市第一套住房标准的住房贷款。

二是：借款人目前实际住房情况已达到本市首套住房、其他存量住房商业性个人住房贷款的标准。

比如，购买房子时，家里没有其他住房，但由于当地政府采取“认房贷”政策，该房子被视为第二套住房贷款。 现在当地政府实行“认房不贷”的政策。

再比如，如果该房屋购买时不是该家庭唯一的住房，但后来通过交易等方式出售了其他房屋，则该房屋成为该家庭唯一的住房，当地政府实行“认房不认房”。贷”政策。

你说得对，你的情况怎么样？

搞清楚存量可以减少的房贷种类后，我们看看利率可以减少多少。

因为在“房子是用来住的、不是用来炒的”和因城施策的背景下，不同地区根据楼市的具体情况出台了差异化的政策，因此实际的贷款利率也有所不同。 例如，五年前大部分城市执行的政策利率下限是LPR，部分城市根据实际情况在LPR的基础上加分或减分（具体城市对照表附后）。

据此，第一财经结合自身实际情况，整理了几个典型案例供大家参考。

案例一：2020年1月，吴女士在上海购买了第一套房产。 该抵押贷款是按照2020年1月上海执行利率下限LPR-15BP购买的。但此后上海房地产形势发生变化，政策下限变成了LPR-10BP。 目前LPR+35BP。 这种情况下，吴女士的股票抵押该如何调整呢？

答：由于吴女士于2020年1月购买了房产，与当时上海实行的利率下限相比，吴女士的房贷利率已经是当时最低的。 根据政策规定，不能低于当时政策的下限。 吴女士无法调整抵押贷款。 利率。

案例2：北京市民彭女士于2019年7月购买了第一套房子，房贷利率为5.39%，较当时基准利率高出10个百分点。 2019年10月LPR折算后，彭女士的房贷利率为LPR（4.8%）+59BP=5.39%。 2019年10月起，北京执行的利率下限为LPR+55BP。 彭女士可以降低首套房贷款利率吗？降低多少？

答：2019年LPR改革前基准利率为4.9%。 彭女士当时的房贷利率为5.39%。 彭女士目前的房贷利率为LPR（4.2%）+55BP=4.75%。 由于调整后的利率水平还需要满足原贷款发放城市首套房贷款利率政策下限，因此彭女士需要参考当时北京的政策利率下限进行调整。比较。

由于LPR改革后大部分房贷利率已转为LPR加分，对于此前存量的房贷，预计银行也会在不低于政策下限的前提下调整LPR加分当时在北京。 具体调整幅度需等待银行公布。

案例3：北京市民郭先生于2020年2月置换房产，受北京市住房贷款政策影响，其房贷利率为LPR（4.75%）+115BP=5.9%。 当时二套房贷款利率下限为LPR（4.75%）+105BP=5.8%。 近年来LPR利率不断下调，他目前的贷款利率是LPR（4.2%）+115BP=5.35%。 如果北京认房不贷的政策能够落实，郭先生能否降低房贷利率，降低多少？

答：北京市认房不贷政策实施后，郭先生的置换房产可以作为他的第一套住房。 按照北京2020年2月首套住房执行利率下限，即LPR+55BP，即郭先生可以贷款这套房子。 利率调整至不低于LPR+55BP。 如果按照目前的LPR水平（4.2%）计算，郭先生的房贷利率最低可以降至4.75%。

案例4：上海市民马女士于2017年购买了第一套住房，当时房贷利率为4.41%（基准利率为4.9%，上海执行的利率下限为基本利率的10%）。 2019年10月，LPR完成转换。 马女士选择了固定利率方式，并没有调整锚定LPR。 马女士这次首套房贷款利率能降低吗？ 多少？

答：原本选择固定利率的用户，本次也可以与银行协商调整利率。 调整后的利率还须符合原贷款发放城市首套房贷款利率政策下限。

近年来，LPR不断下调。 目前上海首套房贷款利率为LPR（4.2%）+35BP=4.55%。 但按照当时上海实行的利率下限，马女士的房贷利率4.41%已经是最低的了。 因此，马女士这次不能降低房贷利率。

案例5：深圳市民李先生于2020年2月购买了首套住房，当时其房贷利率为固定利率5.3%。 李先生这次首套房贷款利率能降低吗？ 多少？

答：对于李先生来说，发放抵押贷款时深圳执行的利率政策下限是LPR（当时的4.75%）+30BP=5.05%。 因此，李先生可以将利率从原来的5.3%利率下调至5.05%，但具体调整幅度需要当时与贷款银行协商。

需要注意的是，降低标准并不是所有人都能满足，因为这项政策主要针对两种情况：一是“认房认贷”调整后首套住房标准的刚性需求；二是“认房认贷”调整后的住房标准刚性需求。 近年来，银行发放的利率明显高于当地首套房贷款政策下限。

另外，关于《通知》中有关“调整后的存量房贷利率必须符合贷款发放时当地房地产政策，即不低于首套房贷款下限”的相关表述当时的城市利率政策。” 目前，北京、上海、深圳等地已经发布了当地首套房贷款利率下限的历史调整，购房者可以根据自身情况进行比较计算。

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