中金山东高速公路房地产投资信托基金的底层资产为国家高速公路网德商上饶高速公路（G0321）鄄城至菏泽段（简称“鄄河高速”）。 娟河高速公路纵贯鲁西，连接京津冀，连接中原腹地的南北省际走廊，也是山东省“九省一纵”高速公路网最西端的重要组成部分。纵、五横、一环、七射、多环”和山东环路周边的“第一环”。

娟河高速公路位于山东省菏泽市境内，全长43.149公里，双向四车道高速公路标准。 沿线经济基础和区位优势明显。 主要地点GDP和汽车保有量保持较快增长，山东省GDP增速高于全国平均水平，体现出较高的经济活力和发展潜力。 沿线良好的产业发展和经济发展，为中金山东高速公路REIT基础资产项目的车流提供了坚实的支撑。

中金山东高速REIT原所有者山东高速集团有限公司（以下简称“山东高速集团”）主要从事公路、桥梁等多个交通基础设施领域的投资、建设、运营和管理和铁路。 截至2023年3月31日，山东高速集团保有及运营高速公路里程达8266公里，其中山东省运营里程达6657公里，占全省高速公路总里程的82.7%； 山东高速集团资产达1.36万亿元，内部资产规模位居山东省省属企业第一。 山东高速集团较大的资产规模也为本项目后续的扩建准备了丰富的资产储备。

据《证券日报》记者了解，目前上市的29只公募REITs中，公路产品是发行规模最大、发行数量第二的基础资产类别，在我国REITs市场中占据重要地位。 一位业内人士认为：“我国公路资产规模较大，可发行REITs的优质资产较多，经营现金流稳定。因此，该资产类型公募REITs产品受到市场普遍欢迎” ”。

中金山东高速公路REITs是我国高速公路REITs的第8个产品。 谈到投资价值，中金基金相关负责人对《证券日报》记者表示，高速公路在经济复苏发展过程中发挥着“先锋”作用。 具有现金流持续充裕、收入来源多元化的特点，是大类别资产配置的理想标的之一。

中信证券首席经济学家明明在接受《证券日报》记者采访时分析道，“一是从长周期来看，高速公路创造的现金流量大且稳定；二是基于不同类型基础设施的公募REITs。可以为投资者提供更加多元化的投资和配置选择，高速公路建设作为我国传统基础设施的代表，主要依赖银行贷款，收支缺口较大，发行公募REITs可以在一定程度上丰富投资。为原有股东提供融资方式，降低资产负债率，促进后续有效投资。”

上述业内人士认为，“公路REITs现金流稳定，防御性强，在经济复苏背景下收入弹性高，升值潜力大。今年以来，上市公路REITs表现出稳健的经营业绩，营业收入和可供分配金额同比大幅增长，向投资者展示了其长期收益价值，预计四季度相关REITs产品业绩有望进一步改善。”

今年以来，公募REITs一级市场规模和品种加速扩张。 目前已推出5只REITs新产品，4只存续期产品已完成首批扩容。 10月26日，首批4个消费基础设施REITs项目同时获得证监会和交易所受理； 另有六只公募REITs正在“排队入场”。

明明表示，“公募REITs的常态化发行正在稳步推进。一方面，很多新项目已经进入交易所审核阶段，涉及的资产包括已发行的高速公路、产业园区、风电等现有基础设施类型。同时，还包括水电、消费基础设施等新型基础设施；另一方面，政策层面也鼓励新型基础设施资产积极试点发行公募REITs，包括旅游景区、计算基础设施等。”

上述业内人士认为，从目前的储备项目和政策鼓励方向来看，水电基础设施REITs和文化旅游基础设施REITs也有望在不久的将来登场。

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