央行再次下调房贷利率。 我们认为，本次央行工作会议的表态是对存量房贷利率调整政策导向的再次确认。 此前，7月14日，央行提到，对于住房抵押贷款，“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行自主与借款人协商变更合同协议，或更换原有合同协议”。存量贷款新增贷款”，据我们了解，“自主协商变更合同协议”是指允许银行与借款人协商调整存量利率的上调，而“ “新贷替代原有存量贷款”意味着允许用新贷款利率较低的存量抵押贷款替代利率较高的存量抵押贷款，以上两项变化将使得银行存量抵押贷款利率有望下调。

存量房贷利率如何调整？ 虽然具体方案还存在不确定性，但根据央行的表态，我们预计有以下特点： 1）存量房贷利率定向下调“加点”，而非普遍下调LPR基准利率； 2）“市场化原则”是指，各城市的降息幅度不一定是“统一”的，而是以当地市场化形成的新利率为基础，即存量利率的降幅相当于用新贷款取代它的效果。 下调幅度较大，一线城市幅度较小； 3）“以新贷替代原有存量贷款”，意味着存在放开同业转贷的可能性（其他银行发放的新贷款取代本行抵押贷款），但“有法”、“有序”意味着自由化进程可能会更加谨慎，以避免银行之间的过度竞争。

符合政治局会议的定位。 7月24日的政治局会议提到“增加居民收入扩大消费”。 存量房贷利率下调，减轻了购房者的利息负担，提高了消费意愿，符合政策导向。 目前银行股票抵押贷款利率约为4.7%。 假设存量房贷利率下调70bp至新利率4.0%左右的水平，以100万元房贷、等额本息还款为基础，我们测算借款人每月还款额可减少。 400元（约7%）； 全行业每年可减少住房贷款利息约3000亿元，如果全部用于消费，相当于2022年社会消费品零售额的0.7%； 节省社会利息支出相当于LPR降息的1.4倍（14bp）。

衡量对银行的影响。 考虑到下调比例的不确定性，我们进行了三种情景分析：1）假设30%股票抵押贷款利率下调70bp，我们测算对银行2023年净息差/营业收入/净利润的影响为—— 3bp/- 1%/-3%（年化）； 2）假设50%股票抵押贷款利率下调70bp，我们预计对银行2023年净息差/营业收入/净利润的影响分别为-5bp/-2%/-4%（年化） ; 3）假设现有抵押贷款100%利率下调70bp，我们预计对银行2023年净息差/营业收入/净利润的影响为-9bp/-4%/-9 %（年化）。 2022年，全行业/大型国有银行/股份制银行/区域性银行抵押贷款占比分别为21%/28%/17%/13%。 对地区行影响不大。 考虑到调整过程可能需要一段时间才能逐步实施，对银行收入的影响可能相对温和。

预付款项预计也会减少。 我们在今年2月的报告中判断，提前还贷是居民收入预期低迷、投资收益下降导致的去杠杆行为。 房贷利率下调后，股票利率与理财产品收益率利差收窄，利用经营性贷款置换的套利空间也随之缩小。 我们认为居民提前偿还贷款的情况有望减少。 从会计角度看，居民提前偿还贷款的同时减少了贷款和存款，减少了银行贷款利息收入和存款利息支付。 我们假设存量房贷利率与存款利差为2.5ppt，测算了三种情景下提前还款减少对银行收入的正向贡献： 1）假设房贷提前还款利率降低1ppt ，银行净息差/营业收入/净利润贡献为+0.3bp/+0.1%/+0.3%（年化）； 2）假设房贷提前还款率降低3个百分点，预计对银行净息差/营业收入/净利润的贡献为+1bp/+0.4%/+1%（年化）； 2）假设房贷提前还款率降低5ppt，我们测算对银行净息差/营业收入/净利润的影响为+2bp/+1%/+2%（年化）。

需要降低存款利率来对冲。 考虑到要实现“2035目标”，需要保持银行合理的ROE和利差水平，我们认为可以考虑通过降低存款利率和央行结构性调整对银行利润的影响进行对冲。货币工具。 我们此前认为未来1-2年银行存款平均利率还有20bp左右的下调空间。 不考虑存款需求影响，预计存款利率下调可节省银行负债成本约7000亿元，对上市银行净息差/经营有积极贡献。 收入/净利润 17bp/8%/16%。

新增房贷利率下限有望下调。 央行在会议上还提到“继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行”。 行动超出预期。 新发行的房贷利率按照“LPR+加分”确定，其中加分遵循2022年5月发布的国家层面利率下限规定和2022年5月发布的利率下限规定。 2022年9月部分城市可享受（2022年12月底前改为长效机制），具体规定如下： 1）全国首套房贷款利率下限为LPR负20bp，二套房贷款利率下限LPR加60bp； 降低或取消地方首套房贷款利率下限。 我们认为，央行新表态意味着，如果LPR保持不变，为引导新增房贷利率下行趋势，新增房贷利率下限的相关规定可能会进行调整。 具体形式可能是降低全国房贷利率下限，或者放宽部分利率下限。 取消利率下限要求的城市，扩大取消利率下限的城市范围。

存量房贷降息对银行的负面影响有限。 综合来看，虽然现有房贷利率下调可能对银行盈利能力产生一定影响，但提前还款贷款减少以及后续可能出现的存款利率下调预计将完全抵消负面影响； 存量房贷利率的调整也体现了政策明确的增长导向，考虑到对宏观经济和消费的刺激作用，存量房贷利率的下调对银行的负面影响有限。 考虑到市场对股贷降息有一定预期，估值仍处于历史底部，且后续稳增长政策有望形成支撑，我们对银行股表现维持看好。

风险

政策执行存在不确定性，计算可能存在误差。

图表：假设30%/50%/100%存量房贷利率下降70bp，我们预计2023年对银行净息差的影响分别为-3bp/-5bp/-9bp

注：现行存量抵押贷款利率约为4.7%，新增抵押贷款利率约为4%。 我们假设存量房贷利率下调0.7个百分点。 考虑到下调比例的不确定性，我们进行了三种情景分析计算。

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