无论是市场交易规模、房企投资热情还是政策优化调整，形势都在发生变化，中国房地产市场已经告别高增长阶段。

这是近期房地产行业多位专家的一致看法。

近日，由凤凰卫视、凤凰网联合主办的“新空间·新动力——2023凤凰湾区金融论坛”在香港、深圳同步举行。 国家房改工作组原组长、中国房地产集团原董事长、汇利基金董事长孟晓苏，中国新供给侧经济研究院院长、财政科学研究所原所长贾康财政部金融研究所所长、首席经济学家管庆友等专家在“涅槃重生：中国房地产新时代”分论坛上发表主旨演讲。

孟晓苏指出，房地产业已经连续两年下滑，对国民经济、地方金融及相关产业造成伤害。 从经济复苏到股市上涨需要三步。 第一步是让房地产市场恢复正常。

管庆友认为，大周期已经出现拐点。 整个房地产市场从过去快速进步的状态进入了新的周期。 房地产市场恢复正常非常有必要。

贾康对中国房地产行业依然充满信心。 他预计，未来15至20年，房地产业仍将是国民经济的支柱产业，城镇化发展仍有相当大的潜力。 “我们必须认识到，这一领域潜力的释放是我们持续发展的引擎和动力源泉。 ”

楼市正处于调控政策消化期

“我们必须习惯或者适应房地产处于长期调整周期的情况。” 关清幽强调道。

事实上，自2021年四季度以来，各类房地产宽松政策陆续出台，并在今年三季度达到高潮。

7月31日，国务院常务会议强调，“要根据不同需求、不同城市，调整优化房地产政策，推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策措施”。 8月1日，央行表示，下半年支持房地产市场平稳健康发展，重点落实“金融十六条”，精准实施差别化住房信贷，引导降准抵押贷款利率和首付比例，以及调整现有抵押贷款利率。

随后，各地推动相关政策落地，包括放宽存量房贷降息、“认房不贷”、取消限购限售等。 政策支持频率和力度明显加快。

“今年我们看到，不仅是现有的房贷利率降低了，很多新一线城市，包括一线城市，也取消和放宽了所谓的限购令。这个措施应该说是“规模不小，但是威力很大。所以我们来看看政策的效果，确实和我们预想的不一样。”管庆友说。

管庆友认为，2015年以来，中国楼市正处于密集调控政策的消化期。

政策效果不及预期，与房地产市场供求关系变化有关。 关清友认为，“大周期已经转向，整个房地产市场从过去快速进步的状态进入了新的周期”。

他进一步表示，房地产市场出现这样的趋势变化，是由于行业和市场的长期缓慢演变，以及从支持房地产行业发展到突然调控的短期影响，即，长期因素和短期因素叠加。

“2015年房价的快速上涨进一步透支了房地产市场的动力，或者说房价的快速上涨带来了一系列问题。 当然，也引发了包括加强金融监管、加强房地产监管在内的一系列后续改革。 一系列政策的推出。”管庆友指出，2015年我们正处于消化透支市场和激烈监管政策的阶段。

“政策调整是必要的。我认为确实有必要让房地产市场恢复正常，这意味着不合理的限制措施应该取消。无论是二三线城市，还是新一线城市或者一线城市，让政府属于政府的就属于政府，属于市场的就属于市场。” 关清幽说道。

中国原财政部长楼继伟透露，房地产需求不足，部分房地产开发商流动性困难，甚至债务违约，地方政府隐性债务需要逐步化解。 目前，主管部门已采取一些措施，包括加大对房地产企业的流动性支持、减轻购房者利息负担、化解省级地方隐性债务、国家安排一定数额的置换债务额度等。支持。

“这些问题是一定时期积累下来的，解决需要一个过程。” 楼继伟表示，相信会采取进一步措施。 “无论如何，消化债务风险需要一个周期，但不会出现全球债务危机。”

未来15-20年房地产仍将是支柱产业

尽管迷雾重重，但从长远来看，房地产业仍将是国民经济的支柱产业。

“‘中国房地产业的好日子已经过去’，我认为这种认识陷入了误区。” 贾康表示，中国的城镇化发展仍然具有相当大的潜力，“这是中国增长支撑的全景图。全景图中国的房地产业已经可以预见，至少在未来很长一段时间内，在15到20年内，它将是国民经济的支柱产业。”

2020年，中国城镇常住人口达到9亿，常住人口城镇化率为63.9%。 但从户籍人口来看，2020年城镇化率预计仅为45%。 “超过一半的中国人，也就是14亿人中的大多数，还没有获得公民身份。” 因此，贾康认为，中国真正的城镇化水平在50%-55%范围内。

联合国《2019世界人口展望》预计，到2030年，我国常住人口城镇化率将达到71%左右，城镇常住人口较2020年增加约1.3亿。“根据国际经验， “诺瑟姆曲线给我们一个数值，如果要达到一般经验所说的城镇化快速发展阶段70%左右的水平，至少还有15个点的空间。”贾康说。 。

因此，中国城镇化的潜力值得进一步挖掘。

“在推进工业化、城镇化进程中，房地产行业必然会涌现。在神州大地上的场景表现是，已建成近700个大中小城镇，主导趋势仍是满足“要把城乡结合部推出去。”贾康认为，引领和支撑现代化进程的是城乡结合部的外延，我们要容纳亿万人口未来农村人口逐步向中心地区转移，升级新区建设和城市群、都市圈建设。

贾康认为中国房地产开发应向外推城乡结合部

“顺理成章地认识到，这一领域潜力的释放是我们持续发展的引擎和动力源泉。” 贾康强调，对于房地产行业，现在中央重申它是国民经济的支柱产业。 “这不能简单地视为提振信心的一种方式。” 宣传用语和学术论点都有客观依据和逻辑支撑路径，我认为非常严谨，可以解释清楚。”

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