近期，越来越多的城市加入了现房销售试点。

8月28日，成都市住建局印发《关于支持现有商品房销售促进行业高质量发展的通知》，明确支持成都市现有商品房销售。

此前，安徽省省会合肥刚刚宣布加大现房销售试点计划。 此前，今年2月，河南省省会郑州被确定为全省现房销售试点城市。

值得注意的是，并非每个省份都选择省会城市作为现房销售试点。 近期，一些小城市也加入了试点范围。 山西省近期将晋城市作为该省普通地级市作为现房出售试点。

多个城市试点

与其他省份推广现房销售的城市不同，山西选择了省内普通地级市晋城市作为试点，而不是省会太原。

金城街景 / 涂虫创意

晋城位于山西省东南部，常住人口218.9万，2022年GDP达2305.4亿元，居全山西省第四位。

晋城市辖1个市辖区、4个县、1个市、1个省级高新技术开发区。 全市市区和开发区房价相对较高。

安居客数据显示，2023年6月晋城新建住宅均价为7160元/平方米，环比下降0.14%，同比下降1.23%。 从近几年的房价来看，晋城的新房价格多年来一直波动，但涨跌幅度并不大。 到2023年，他们基本处于横盘状态。 据相关统计，2023年上半年晋城销售住宅套数约为3400套。

“山西之所以选择晋城作为现房销售试点城市，可能是因为晋城近年来出现了一些烂尾的房地产项目以及严重的逾期交付事件。现房销售的发展对于提振市场信心有一定作用。”此外，与晋城其他城市相比，规模较小，试点难度也较小。” 当地一位房地产行业从业者分析道。

晋城市当地知名房地产开发商太行地产今年4月被晋城市中级人民法院裁定进入破产重整程序。

目前，太行地产旗下的园区尚城二期、柏丽爱巢、水杉爱巢等多个项目均处于严重延迟交付或停工状态。 同样，晋城当地的房地产开发商山西惠邦房地产开发有限公司的部分项目也处于延迟交付或暂停施工的状态。

此外，在上述晋城房地产从业者看来，晋城房地产市场整体低迷、现房数量较多，或许也是其作为试点的另一大原因。 他说，“比如期房三年没卖完，就变成现房销售，现在很多像晋城这样的中小城市都有这样的情况。”

《中国新闻周刊》梳理了晋城当地多个楼​​盘的宣传口号，发现“现买现住”“现买现装修”成为不少楼盘的卖点。

2022年6月，晋城市政府印发《关于促进房地产业良性循环健康发展的实施意见》，提到“各县（市、区）人民政府成立专班，防范和化解房地产企业风险，加强商品房预售资金监管，确保预售资金能够足额支付总承包商垫付的资金；积极探索信托机构负债收购模式，国有企业等主体，全面接受房地产项目股权和经营权，盘活项目，确保项目按期交付。”

同策研究总监宋宏伟表示，部分城市现房销售的启动与楼盘保交压力有关。 各地或希望通过对现房销售的政策调整，应对暂停项目推进的困难，防范未来潜在的风险。

事实上，今年2月，河南郑州就开始试点现房销售制度。 2022年，郑州一度深受停工问题困扰。 当年9月，郑州提出了确保全市楼宇交接专项行动方案，“奋力30天，确保全市暂停物业全面复工”。 全面实现现房销售，被不少业内人士视为当地房地产市场走出“泥潭”的希望。

还是困难

2023年1月，全国住房和城乡建设工作会议召开。 会议明确要求，有条件的地方要推进改造和出售现房。 由此，不少业内人士认为，促进现房销售的改革号角已经吹响。

然而，现房销售仍面临挑战。 多位业内人士表示，开发企业面临长期的开发周期和资金压力，成为重要制约因素。 此外，过去不少开发商实行“高杠杆、高周转”的开发模式，导致现房销售的推进相对困难。

早在2019年，成都就开展了二手房销售试点，推出了15个二手房销售地块。

不过，今年以来，成都现房销售占比依然较低。 据乐居发布的《2023年成都现房调查报告》显示，成都现房销售比例不足6%。

2021年，成都共发放销售许可证（预售+现售）1419套，其中现房仅67套，占比4.84%。 2022年，成都共发放销售许可证1252张，其中现房仅57张，占比5.8%。

截至2023年4月18日，成都2023年共发放销售许可证428张，其中现房仅23张，占比5.86%。

值得注意的是，按照市场正常规则，期房的购买价款是提前支付给开发商的，这大大减轻了开发商的负担。 但现房的认购风险较小，因此一般情况下，期房的售价会低于现房。

但令人不解的是，现有房屋的平均价格比期房便宜。 例如，2022年，根据上海亿居房地产研究院数据，全国现房均价为8326元/平方米，期房均价为10486元/平方米。 两者价格相差2100元/平方米。

广东省住房政策研究中心研究员李玉佳介绍，现房在市场上销售主要有三种情况。 一是有些房产销售缓慢或卖不出去，而工期却在推进，逐渐变成现房，比如不少房地产项目已进入销售末期或最后一期； 其次，前几年地价高，开发商不愿意低价出售，只好以时间换空间，一次卖一套，变成现房； 三是有的深入当地。 国内的房地产企业资金链相对宽松，项目少，又不愿意降价，所以也变成了现房。

上述晋城房地产业内人士也坦言，前几年晋城市场行情好的时候，现有房屋数量远不如现在。 他表示，“开发商当然希望预售尽快回笼资金，‘拖’房与真正的现房销售还有一定距离。”

“中型”型号

近日，西安某地产项目发起“先交后还贷”购房活动，引发热议。

该项目名为中粮天悦地产，位于陕西省西安市高陵区，由西安超越房地产开发有限公司开发。

公开资料显示，该项目占地约245亩，面积在92.85至112.05平方米之间。 它已完全装修并交付。 西安商品房销售价格信息显示，商品房均价为14475元/平方米。

该项目的房产顾问告诉《中国新闻周刊》，如果是自己购买的第一套房子，首付比例为20%。 小户型的最低首付仅22万左右。 客户可以先支付首付款，然后在房屋交房时办理抵押手续。 开始还清贷款。

据楼盘公示，目前该楼盘计划于2025年4月和2025年9月交房，距此还有不到两年的时间。

事实上，一般来说，大城市的房产预售制度是要求在付完首付后直接贷款。 只有完成此过程后，新房才能登记并立即开始偿还贷款。 在此过程中，该财产仍未交付。

但一旦房产出现烂尾，购房者不仅无法入住，还必须按时向银行偿还每月还款，还要承担房贷利息，同时失去首付。 损害。

李玉佳分析，之所以出现“先交房、后还贷”的情况，主要原因是现在的购房者对房产能否顺利交房存在一定的不确定性。 李玉佳认为，这种销售模式可以分担购房者承担的风险，也体现了开发商保证交期的承诺，增强了购房者的信心。

今年7月，国内大型房地产开发商碧桂园集团也推出了新的购房模式。 宣布将在全国范围内推行“准现房销售模式”，即购房者只需支付购房款10%左右即可锁定心仪房产。 住房，等到工程竣工后再支付剩余的90%尾款。

事实上，类似的销售模式在香港广泛存在。 在欧美，房产预售制度也被广泛使用，但与中国不同的是，其批量还款模式更接近西安中粮天悦地产的“先交付、后还贷”，即，先支付押金进行预订或首付。 其余购买价将在房地产项目竣工后支付。 买家可以选择全额支付，也可以选择贷款支付剩余金额。

在不少业内人士看来，在目前的房地产市场形势下，现房很难100%出售，但对期房采取类似“妥协”的做法，不失为一种减少销售的方式。降低购房者的风险，促进购房者的经济增长。 增强购房者信心的尝试。

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