证券时报记者 裴丽睿

近期，楼市政策暖风频吹，沉寂多年的房地产板块再次被“点燃”，但仍坚守房地产板块的基金经理却少之又少。

据Wind统计，截至2023年二季度末，全市场房地产仓位超过20%的基金仅有21只。 剔除行业指数基金和行业主题基金后，只剩下13只，大多集中在永盈基金李永兴、工银瑞信陈小鲁、融通基金邹曦、景顺长城韩文强等不到10名基金经理。

作为房地产板块的看门人，有的经历了长期低迷的业绩，有的顶着主流赛道的压力加仓。 究其原因，要么是基于房地产行业“剩者为王”的逻辑，要么是基于对经济复苏和政策优化的预期。

地产股几度波动

基金经理持续下跌

在市场的起起落落中，房地产板块迎来并送出了太多的基金经理，近两三年来的基金经理不计其数。

2021年2月，两年来长足发展的白酒医药开始暴跌，金融地产跃跃欲试。 与此同时，董成飞关于“不关注白酒和新能源，不断加仓房地产”的会议纪要迅速走红，带动房地产板块强劲上涨。 2021年2月25日，万科A强势涨停，步步上涨，保利发展也上涨8%。

随后，2021年3月初，万科A创下近五年新高，不久后董城飞选择“私奔”。 在今年二季度的一次渠道路演上，董成飞表示，私募对于杠杆较大的板块需要更加谨慎，所以没有房地产配置。

凭借煤炭股的强势夺得2022年主动股票基金冠军的黄海也是房地产股的坚定支持者。 他从2016年初开始超额配置房地产和基建板块，靠着这一点，他安然度过了当年的市场崩盘，但也陷入了多年的业绩低迷。 在房地产重仓5年之后，2021年第四季度，黄海的仓位结构开始发生大幅变化，逐渐从房地产转向煤炭，而凭借这一操作，将在2022年大放异彩。

2022年四季度，黄海进一步减持房地产股，并将金地集团调出十大权重股。 截至2023年二季度末，黄海前十大权重股中没有房地产股的踪迹。

还有不少基金经理正在逐渐远离房地产行业。 东兴证券研报显示，基金重仓中的​​房地产股占比连续三个季度下降，基金进一步减持房地产行业。 截至2023年二季度末，基金重仓中持有的房地产股总市值为455.25亿元，环比增长率为-13.98%； 百分点。

板材市场有多低迷

《守望者》已所剩无几

在房地产板块持续低迷、资金纷纷撤离的趋势下，还能坚守的基金经理已寥寥无几。

据Wind统计，剔除行业指数基金和行业主题基金后，全市场房地产仓位超过20%的基金仅有13只，其中大部分是永盈基金的李永兴、工银信贷的陈小鲁。瑞信、融通基金的邹曦、景顺长城韩文强、天智基金李申等基金经理管理，这些基金经理可以说是房地产板块为数不多的“观察者”之一。

比如，李永兴管理的多只基金，如永盈双利、永盈乾元三年定开、永盈回天易等，均重仓房地产板块。 以永盈汇天易为例。 截至二季度末，该基金已重仓招商蛇口、保利发展、金地集团等5只房地产股，其中招商蛇口为最大持股。 此外，该基金还重仓顾家家居、欧派家居等家居股。 前十大重仓股中有七只来自房地产产业链。

证券时报记者进一步梳理发现，李永兴从2018年初开始重仓房地产板块，至今已五年多。 在此期间，他只在2021年上半年清仓了房地产板块，其余时间均持有房地产仓位。 在众多地产股中，他最喜欢的是保利发展。 2018年一季度至今的22个季度中，有13个季度重仓该股。

与李永兴相比，陈小鲁在房地产领域的暴露职位更多。 他管理的工银国家战略主题基金持股前十大均是房地产产业链个股。 具体来说，该基金不仅重仓招商蛇口、保利发展等房地产股，顾家家居、索菲亚等家居股，还重仓东方雨虹、健朗五金等建材股。 。

不过，与李永兴长达5年的恋情不同，陈小鲁在2021年底才开始加仓房地产领域。他当时表示，“鉴于房地产行业快速下行压力，我们感觉行业格局正在面临变化，相对而言，更稳定的龙头企业未来有望获得更好的市场空间。” 他管理的几只基金开始陆续重仓房地产板块。

此外，曾经在朋友圈因“愤怒”地产分析师而闻名的韩文强，其实也是地产股的“观察者”。 他于2019年底接手景顺长城中国回归，随后又进行了减持。 万科A、保利发展、金地集团等进入重仓名单。 但由于重仓地产，基金业绩连续多年持续低迷，韩文强也因“怒”事件被推上风口浪尖。 截至今年二季报，该基金重仓仍有滨江集团、华发两只房地产股，以及三棵树、东方雨虹等建材股。

找到一个强有力的理由

熬过难以忍受的孤独

A股结构的牛市，前有核心资产，后有新能源、AI（人工智能）。 投资房地产无疑是孤独和煎熬的。 到底是什么原因让这些基金经理坚守呢？

“市场错估了房地产股估值”是韩文强在2020年给出的理由。当时他认为，在行业不增长的情况下，房地产龙头仍能增长15%左右。 对于一家ROE（股本回报率）20%、增长率15%的公司，他只给出1倍的PB（市净率）是不合理的。 几乎意味着这家公司是一个强周期，而当时处于周期的顶峰，未来必然大幅下滑，所以很多估值高的核心资产都会受到明显影响。

从后视镜来看，韩文强成功预测了核心资产的估值调整，但也低估了经济下行和政策收紧对房地产行业的意外影响。 2021年年报中，韩文强将看好房地产的理由改为“供给侧改革”，认为行业内卷化结束后“剩下的才是王道”，因此继续重仓房地产领先的房地产公司。

今年，韩文强对房地产行业的坚持有了更坚定的逻辑支撑——“押注经济复苏”。 在二季报中，韩文强认为，虽然经济复苏的形态很难呈V型，但如果一定要等待经济明显复苏，往往会犯精准错误，错过最灵活的市场。 基于这一判断，他将投资组合结构聚焦于有功能更新需求的一线地产商和建材龙头，押注经济复苏，以及经济复苏初期的精选行业。

事实上，韩文强看好房地产的三大逻辑，基本上也是房地产界“观察家”坚守的原因，只是侧重点略有不同。

例如，陈小鲁认为，房地产行业的投资机会更多来自于行业结构的变化，“从中期来看，我们认为行业结构的变化是可持续的。与前几轮周期相比，更多激进 高杠杆民企的扩张速度超过行业，这个周期更多是对硬着陆风险的应对，高杠杆激进企业的扩张不会重演，相对而言，更稳定的龙头企业未来有望增长。为了获得更好的市场空间，我们从资金、土地、销售三个维度观察行业竞争格局的变化，继续维持龙头房企的配置。”

李深相信经济的恢复复苏和房地产政策的转向。 “房地产投资属性受到压制，是重启后本轮经济复苏难以持续的重要原因。房地产作为大宗可选消费品，很难处于经济复苏初期作为引领经济复苏的引擎，疲软的销售数据可能会对经济产生更大的负面影响，我们对三季度房地产政策的进一步转向持乐观态度。

供需双方边际改善

永远保持云开才能看到月光

在众多投资逻辑中，政策的调整优化无疑是近期房地产板块活跃的主要因素。 近期，房地产市场刺激政策不断释放，房地产板块屡屡活跃。 房地产界的“守望者”终于守云见月了吗？

汇丰晋信宏观及策略分析师沉超认为，在房地产市场供需关系发生重大变化的背景下，房地产市场政策或将更多地根据供需关系进行调整，以更好地促进房地产市场的健康发展。满足居民刚性和改善性住房需求。 住房和城乡建设部的座谈会进一步证实了这一点。 目前，各地房地产调整优化政策陆续出台，投资者对房地产市场的悲观预期有望缓解。 不过他也指出，房地产行业后续高质量发展的基调不会改变。 板块上涨后，更需要选择风险较小、成长性较长的标的。

房地产ETF（159707）基金经理姜俊阳认为，当前房地产市场销售持续承压，但供需双方都在小幅改善。 首先是需求端。 2022年3月以来，不少城市开始对房地产需求端进行宽松支持。 低级别城市“四限”政策基本全面放开。 预计未来远郊区高层限购限售将逐步落地。 二是供给侧。 宝教大厦专项贷款、为民营房企发债提供增信支持的“第二支箭”、支持住房相关企业股权融资的“第三支箭”等多项措施落地。 随着央行、金监局发布“金融16条措施”延长期限，预计供给侧对行业的支持将加快，以时间换空间化解行业风险。

展望未来，姜俊阳认为，随着宏观经济逐步向好，刚性和好转的合理住房需求有序释放，以及促进房地产健康发展的相关政策逐步见效，房地产市场预计将逐步稳定。 中长期来看，具有央企背景的房地产开发商和财务稳定的民营开发商或将享受到本轮行业供给侧改革带来的发展红利。

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