实习记者陈晓

年底即将来临。 一方面，房企抓住“认房免贷”等政策的实施，加速降价。 另一方面，房企融资规模连续三个月缩减，也引发市场关注。

据中国指数研究院监测，2023年10月房地产企业债券融资总额276.4亿元，同比大幅下降46.2%，环比下降19.5%。 2023年1月至10月，房地产企业债券融资总额5875.1亿元，同比下降8.9%。

“受上年高基数影响，10月份信用债发行总量同比大幅下降，发行量连续三个月下降，规模降至一年来最低水平”。 中国指数研究院研究总监刘水告诉《证券日报》记者。

从具体融资结构看，10月份，房地产行业信用债融资149.7亿元，同比大幅下降51.6%，环比下降16.4%，占比54.2%； 境外发债金额34.2亿元，环比增长278.3%，占比54.2%。 超过12.4%； ABS融资92.4亿元，同比下降54.8%，环比下降40.4%，占比33.4%。

虽然行业债券融资平均利率为3.49%，环比下降0.22个百分点。 但从债券期限来看，期内信用债期限明显缩短，平均期限仅为1.69年，环比减少0.77年，同比减少1.25年。 其中，期限一年以下的短期融资券占比37.1%，环比上升3.1个百分点，同比上升18.7个百分点，拉动债券整体下降长期资金到期明显减少。

经建咨询创始人张宏伟对《证券日报》记者表示，一方面，9月份以来部分房企出现流动性危机，金融机构对此更加谨慎，导致公开市场大幅萎缩。房地产公司的融资。 此外，部分投保房地产企业缺乏信用背书，难以拥有可作为债券发行抵押品的优质资产。 尤其是一些民营企业，资产评估价值远低于周边同类国有企业的资产价值，这也客观上增加了债券发行的难度。

此外，值得一提的是，中国指数研究院监测数据显示，11月、12月房企到期债券余额合计1165.3亿元，其中境外债占比23.4%，信用债占比76.6%。 这意味着房地产企业至少还有超过1000亿元的债券需要偿还。

一方面融资萎缩，另一方面大规模债券即将成熟。 对于房地产企业来说，未来四个季度如何突破局面至关重要。

从销售端看，近期不少房企明显加大营销频率和规模，推出“金秋购房节”提振业绩，为年底冲刺铺路。

从配股融资来看，不少房企已逐步实施预定增资，部分上市公司已发布预案公布新的募资计划。

不过，在刘水看来，今年以来房企融资额持续下降，未来几个月市场销量很难出现明显回暖。

“过去存有的债务其实是客观存在的，而且到期时间也有限制，如果销售情况与债务难以匹配，可能会对房企的债务偿还造成不利影响。” 同策研究院研究总监宋宏伟告诉《证券日报》记者。

10月底召开的中央金融工作会议提出，推动金融与房地产良性循环，完善房地产企业主体监管制度和资本监管，完善房地产金融宏观审慎管理，满足房地产业合理发展的需要。一视同仁地满足不同所有制房地产企业的融资需求，落实因城施策、用好政策。 政策工具箱将更好支持刚性住房、改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产开发新模式。

此外，证监会债券部相关负责人近日也表示，将坚持“一司一策”，稳步化解大型房企债券违约风险。

中国指数研究院报告显示，当前民营房企销售降幅高于行业平均水平，债务问题时有发生，拿地规模较小。 投资者和金融机构很难对民营房地产企业建立足够的投资信心。 短期内，国内基金很难向他们开放。 因此，操作性强、符合商业银行等金融机构利益的具体政策措施，可以帮助民营房企顺利融资。 这从根本上需要市场复苏来支持投资。 信心。

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