【多位受访者告诉记者，中债增资为房地产企业提供担保时，通常需要反担保，而且要求比较高，比如资产优质、股权关系清晰干净、无抵押等。 市场低迷至今，对于很多房企来说，拿出符合标准的资产绝非易事。 ]

“财十六条”延期后，监管层在支持房企融资方面又有新动作。 据近期市场消息，监管层召开了包括多家民营房地产企业在内的企业会议。 在听取企业进一步拓宽债券融资渠道诉求的同时，他们也表示将继续加大民营企业债券融资支持工具（“一二支箭”）的力度，服务民营企业，加快债券市场创新，满足民营企业债券融资需求。民营企业多元化融资需求。

但截至目前，房地产企业的融资情况尚未出现明显改善。 据中国指数研究院监测，7月份房地产企业非银行融资总额771.2亿元，同比下降2.5%； 1-7月份非银行融资总额4812.9亿元，同比下降11.7%。 其中，房地产业信用债务融资2855.9亿元，同比下降5.8%。

上述所谓“信用债”已今非昔比。 有业内人士表示，在债券二级市场大幅折价的背景下，一级发行纯市场化的民企房地产债难度很大。 目前，多数成功发行债券的民营房地产企业往往需要中债增发的担保才能完成交割，如近期的新城、碧桂园、新湖中宝、中骏等。

事实上，即便在政策优惠范围之内，民营房企完成债券发行仍存在一定难度。 多位受访者告诉记者，中债增资为房地产企业提供担保时，通常需要反担保，而且要求比较高，比如资产优质、股权关系清晰干净、无抵押等。 市场低迷至今，对于很多房企来说，拿出符合标准的资产绝非易事。

机构购买动力不足

从纯粹市场角度来看，现阶段金融机构没有动力从一级市场购买房地产企业发行的新债。

一般情况下，债券的投资风险较低，二级市场价格波动较小，因此受到银行、基金公司等机构投资者的青睐。 但自2021年下半年房企违约潮以来，不少房企债券在二级市场出现了剧烈的价格波动。

比如，2022年10月，金地多只债券暴跌，“21金地04”跌幅一度达到50%。 近期面临流动性压力的远洋集团，发行的多只债券已跌至20-30元区间； 即便是依然保持优质房企地位的龙湖，其“21龙湖04”也触及70元低位。

近期，频频受舆论干扰的碧桂园境内多只债券大幅下跌。 截至8日，“19比迪03”跌幅超31%至28元； “16腾跃02”跌超27%至29元。 碧桂园短期债大部分跌破40元。

在二级市场大幅折价交易的背景下，房地产债的一级发行自然难度颇大。 某证券公司投资银行部人士表示，房地产债券一级市场和二级市场存在如此差价。 即使是没有违约的房企债券，债券价格也有70元。 从投资的角度来说，首先必须从二级市场购买。 例如，除非二级市场的债券价格能够迅速恢复到面值，否则出现重大利好，促使二级市场的价格逐渐趋平，一级市场的房企再融资有望恢复。

销售市场的持续下行，加剧了投资者对房企未来偿债能力的担忧，认购意愿较低。 早在2022年上半年，即使是资本和信用状况良好的民营房地产企业，发行债券和再融资也会遇到困难。 也正是从这个时候起，监管层开始采取多重措施支持房地产企业融资，其中之一就是提供信用增级。

2022年5月，监管机构推动主承销商打造信用保护工具，增加房企信用； 2022年9月，中债曾开始为房地产企业发债提供全额无条件、不可撤销的连带责任担保。

这意味着中国新增债务需要覆盖房地产企业发行的债券。 中行证券研报指出，“全额无条件不可撤销连带责任担保”并非固定限额担保，即当被担保对象违约时，担保人必须全额、无条件、不可撤销地履行担保。 所有义务都可以视为保护债权人权益的最强保障措施。

中债曾提供的增信函还表明，未经投资人同意，中债曾不能对保函内容进行任何修改、变更、取消或终止； 除非投资者放弃，中债曾必须支付票据本金和利息。

有了中债曾的有力担保，提高了金融机构对房地产债券的认可度。 例如，“22美的地产MTN003”的认购倍数为1.97倍，“23新湖中宝MTN001”的认购倍数为1.86倍。 倍，“23信诚控股MTN001”的认购倍数也达到1.33倍。

上述券商投行人士表示，在监管部门进行窗口指导后，不少银行和机构其实都有购买房地产债的指标，而且在有担保的情况下，风险可控，机构愿意配置。 近期，某房产公司发行的中期票据已在全市场销售，非常顺利。

担保手续复杂

但要获得中国增债的担保并不容易。 中债增发本身也需要进行风险管理。 为企业提供担保时，通常需要相应的反担保。

2022年11月，中债曾在官网公开发布“第二支箭”受理办法时，披露了房地产企业填表并提高授信要求时的《项目需求意向表》。 除了公司资产负债情况、国内外债券是否展期或违约等信息外，表格还要求公司填写“需提供的风险缓释方法”。 涉及资产抵押、关联企业反担保、国有担保促进机构反担保等。

此前，房企内部人士透露，在以实物资产提供反担保方面，中国的增债要求较高。 比如资产本身必须有足够的质量、股权关系清晰干净、之前没有抵押过等等，同时他们会更喜欢商业或办公类的自持物业。

国泰君安房地产行业分析师谢浩宇也指出，能够作为抵押贷款的抵押品一定是经营性资产。 大多数民营房地产公司的项目储备几乎都是住宅楼，在现有开发贷款和信托的背景下，不可能续用作融资的抵押品。

据某发债地产公司内部人士提供的信息，中债增发的内部审核原则显示，对反担保的要求较高，资产折扣更为明显：一线城市资产折扣50%，二线城市4折 商业类型没有限制，商业写字楼都可以，现金流好的房产优先，戴德梁行等一线评估公司的估值报告尤其好。 据地产公司了解，目前担保要求并无重大变化。

这些对于一些信用状况还不错的房地产企业来说，实现起来并不容易。 一是市场行情不佳，资产价值进一步打折，需要更多资产提供充足的反担保； 二是房地产企业手中可动用的资产很少。

此前，推动发债的房企人士透露，他们手中的资产不少已用于融资，干净优质的资产相对有限。 中债增信将希望企业能找到更好的信用背书。

一些熟悉房企融资情况的机构人士透露，比如碧桂园主要分布在三、四、五线城市，生产出符合房企融资要求的资产可能会比较困难。标准。 在相关部门的协调下，将这些资产反担保给平台公司，然后平台公司为企业提供担保，也是一种可行的方式。

另一房企则提到，今年以来发债流程没有变化，但最新一次的时间明显更长，且监管部门的回复也只是在流程中，不知道卡在了哪个环节在; 同时企业也担心金融机构认购不足，内部发债无望。

值得一提的是，不少受访者也提到，事实上，中债增保项下发行的债券数量非常有限，与公司面临的债务压力相比，只是九牛一毛。 有房企人士透露，目前形势下，开发贷款可以放慢一些，可以部分项目资金付房，部分现金支付。 还不能覆盖。

即便如此，流动性有限的房企还是决定尽快发出去，“趁着贬值太厉害之前，先借点钱吧。”

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