房企拿地信心依然低迷

2023年10月17日，媒体报道称，9月底，自然资源部已向各省市自然资源主管部门下发文件，内容包括：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊1.0容积率限制等

据报道：济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已实施“取消土地价格上限”举措，大部分城市下一批将删除土地价格上限等内容土地转让文件。 北京、上海等核心城市仍在研究如何调整申办规则。

“地价上限”可以追溯到2021年。同样是在自然资源部的领导下，全国22个主要城市的住宅用地实行了“集中挂牌、集中出让”的双重集中供地。 同年8月，自然资源部对集中供地城市提出四项要求，其中包括单个地块溢价率不得超过15%。

从2021年至今，集中供地制度已经实施两年多了。 这一制度的推出是基于当时土地市场的日益普及。 初衷是给房地产市场降温，达到控制地价、降低地价的目的。

受楼市低迷影响，土地市场本已处于低位。 克而瑞统计显示，2023年前三季度59个样本市（县）预售土地总面积6207万平方米，实际供应4327万平方米，平均竣工率预供土地比例为68%。

考虑到房企拿地信心依然较低，即使年底土地市场回落，也难以扭转土地成交量下滑的趋势。

在此背景下，调整本地拍卖规则也在情理之中。

我们认为，在当前土地拍卖市场整体降温、部分城市分化加剧的背景下，关键在于市场销售的恢复。 如果楼市销售没有好转，大部分城市土地出让仍将“困难”。

年初土地集中供应调整后

仅上海、深圳、成都等少数城市完成土地预供

10月17日，有媒体报道，自然资源部发文建议取消土地限价。 这并不是自然资源部第一次对土地拍卖规则进行调整。

2023年初，自然资源部回应网络流传的关于取消集中供地的传闻，表示取消集中供地制度系误会，并解读《关于进一步规范信息公开的通知》住宅用地供应信息”。 称，目前仅取消全年土地供应数量限制，不再要求住宅用地出让公告“每年不超过3次”； 建立了出让地块名录公布制度。 每个公开清单对应的拟转让期限原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间进行预测。

事实上，自2021年初实行集中供地以来，土地供应政策经历了多轮变化和调整，总体呈现“松—紧—松”的格局。

进入2022年四季度，重点城市土地集中供应情况发生重大变化。

主要表现是土地出让政策持续放松，供应采取预先公告、推介会等方式提前确定房企拿地意愿。 为避免逾期，减轻企业拿地压力，各市集中供地批次也分为三批。 批次数量增加到四批次、五批次甚至六批次。

但总体效果并不明显。 2023年1月，房企投资依然疲软，销售额前100名的房企中只有3家账上有土地。 在房企销售端仍不见好转的情况下，保守的投资态度仍将延续。 2023年无疑是土地市场的“小年”。

在此背景下，自然资源部发布了《关于进一步规范住宅用地供应信息公开的通知》，土地市场网也推出了待出让地块详细清单，使土地供应信息每个城市都更清晰。

克而瑞统计显示，2023年前三季度59个样本城市（县）平均预供完成率为68%。 预供土地落实进度较上半年情况明显好转，但仍有不少地块逾期。

分城市来看，除上海、深圳、成都、郑州、青岛、长春等少数城市外，大部分城市未能如期完成预供地表计划。 其中，合肥、西安等城市竣工率不足一半。 以西安为例，第二批规划计划提供住宅用地117个。 截至发稿，仅列出37块地块。 其余80块地块大多分布在西咸、浐灞、高新、未央、曲江、长安等地区的非热点地区。 。

值得注意的是，福州预供土地落实情况处于垫底水平。 前三季度预出让土地总面积42万平方米，实际供应8万平方米。 预供土地完成率仅为19%。 不仅如此，连长三角地区的徐州、常州、无锡等热点地区，逾期率也超过40%，大量地块缺乏一定的“意向买家”。

逾期地块大多集中在偏远地区

北上杭三城本地拍卖成交额超千亿位列前三

从2023年前三季度典型城市土地预供清单计划实施情况可以看出，虽然年初对集中供地制度进行了调整，但总体效果并不理想。

这主要是因为逾期地块大部分位于偏远地区，质量一般。

从典型城市看，截至9月30日，西安逾期地块超过100块，南京逾期地块17块。

西安的逾期地块大部分集中在西咸、浐灞、高新、未央、曲江、长安等地区的非热点地区，而南京则多分布在江宁、浦口、六合、雨花台、秦淮、建业等，主城区仅有2例。 追踪这19块地块后发现，其中有7块地块是去年下半年或今年初未售出（延期拍卖）的，质量也比较一般。 其中，建邺区江心洲地块位列其中。 人们对土地成功重新挂牌的信心不足。 ，因此该土地并未逾期提供。

截至9月底，采取“少而精”土地供应策略的杭州已进行了11轮土地集中拍卖，小步快跑还没有来得及完成供应。 超过20%的土地仍逾期。 其中，房价相对较低的临安，房价领先的商城、拱墅，土地供应进展缓慢。

不过，值得注意的是，杭州虽然有大量逾期地块，但其土地成交额依然全国领先。 前三季度，土地拍卖收入1623亿元，超过北京、上海，位居全国第一。

下半年热门城市将降温

全国土地交易规模仍将维持较低水平

从市场热情来看，尽管中央和地方政府相继出台信贷、首付下调等新政策，但房地产企业现金流并未得到明显改善，楼市增长依然低迷。

在此背景下，前三季度土地市场热度有所下降，整体溢价率降至5.6%，较2023年上半年下降0.6个百分点。杭州、上海、南京、宁波、合肥、台州等长三角城市前三季度维持在6%以上，与上半年相比，当地拍卖市场呈现降温趋势。 杭州、宁波、成都、宁波等热门城市保费率较上半年均有不同程度下降。

2023年前三季度，成交面积超过1000万平方米的城市仅有3个，比2022年同期减少4个。成交金额上，只有北京、上海、杭州突破千亿元，较往年相对较少。

目前，房地产企业拿地信心依然较低。 这主要是由于虽然中央和地方政府相继出台信贷、首付下调等新政策，但房企现金流并未得到明显改善，楼市增长乏力。仍然很弱。 在销售端出现明显好转之前，房企对于投资仍会保持非常谨慎的态度。 即使在一二线城市，也只有位于核心区域、有真正购买力和需求支撑的地块，才能吸引房企积极参与竞拍。

因此，我们认为，如果此次远郊地价和容积率限制真的取消，并不会从根本上改变土地拍卖市场整体偏冷的趋势，并可能会加剧城市和区域之间的分化，在一定程度上。

总体来看，当前土地市场遇冷是多因素综合作用造成的。 在城市选择上，退出三四线、聚焦一二线已成为各大房企的共识。

一方面，积极投资的龙头房企需要保持较好的土储结构，并有雄厚的资金实力支持此类房企继续拿地一二线； 另一方面，从投资前景来看，目前三四线市场低迷，需要较长的恢复期。 在三四线城市投资不仅难以大幅提升业绩，也难以通过快速周转获得高额利润。

在当前土地交易萎缩的背景下，企业更倾向于项目确定性高的土地获取。 因此，即使放宽地价限制，如果楼市销售未能改善，城市整体人气仍将在低位运行，部分城市可能出现相对热点区域。 （来源：丁祖玉点评楼市）

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