保险资金聚焦“买买买”

近期，保险机构针对房产投资推出了“买买买”模式。 大悦城、万科A、ST世贸近日发布公告，宣布旗下子公司已与保险公司达成资产转让或融资协议。 涉及的保险公司包括中邮人寿、华泰资产、中国人寿等。 三笔交易总交易额超过100亿元。

大悦城近日发布公告称，子公司西单大悦城股份有限公司（以下简称“西单大悦城”）已公开挂牌转让北京昆廷资产管理有限公司（以下简称“北京昆廷”）通过北京产权交易所100%股权及债权。 上市期满后，根据北产权交易所反馈，中邮人寿保险股份有限公司（以下简称“中邮保险”）为合格意向受让方。 9月28日，西单大悦城与中国邮政保险签订《产权交易合同》，交易价格约42.56亿元。

北京昆廷的主要资产为位于北京市东城区安定门外大街208号的中粮置地广场项目。 2018年竣工投入使用，2060年9月产权到期。总建筑面积81454平方米，拥有停车位377个。 同时，退市方需要承担西单大悦城对北京昆廷的债权，即西单大悦城向北京昆廷应收的8.07亿元股东贷款本金将计入上市价格。

中国邮政保险的控股股东为中国邮政集团有限公司。

大悦城表示，本次交易完成后，公司将不再持有北京坤庭股权。 本次股权转让有利于盘活现有资产，实现资产价值最大化，回笼资金，助力公司高质量发展。

除大悦城外，世茂上市公司也公布了一个项目的受让信息，受让方也是一家保险公司。 世茂集团控股有限公司、上海世茂股份有限公司近日发布公告称，其控股公司珠海海欣企业管理有限公司（以下简称“珠海海欣”）拟将所持股份转让给珠海世茂新珠海世茂新区房地产开发有限公司（以下简称“珠海海欣”）“珠海世茂新区”）51%股权转让，转让对价总额为39.1亿元。

两家公司获得珠海世茂新区51%的股权。 其中，国寿兴万（天津）企业管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“兴万企业”）以约39.09亿元的对价获得50.99%股权。 元; 国寿启航一期（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙）（以下简称“启航基金”）以76.67万元的对价获得0.01%的收益。

本次交易完成后，珠海海欣将不再持有珠海世茂新区股权。 珠海世茂新区将由中国人寿两大股东持有。 其中，兴万企业持股由49%增至99.99%，启航基金持股0.01%。 两大股东中，启航基金持有兴万企业99.976%股权； 启航基金的股东为中国人寿和国寿地产，两者均隶属于中国人寿。

此外，据万科企业股份有限公司公告，其全资子公司北京万永房地产开发有限公司与华泰资产管理有限公司签署协议，向华泰资产申请融资通过设立一项或多项房地产债权投资计划。 融资本金总额不超过40亿元，融资期限最长10年。

投资时机更有利

近年来，受个别房企风险事件的影响，房地产行业受到一定程度的遇冷。 保险资金投资房地产股也屡屡失败，导致热情大幅下降。 但商业地产、产业园区等项目的热情并未减退。

据中国保险行业协会披露的信息统计，今年前三季度以来，保险资金实际投资阶段至少有9个大型房地产投资计划，而这9个项目的总投资金额项目高达925亿元。 今年前三季度，保险公司对这9个房地产项目新增投资20余个，新增投资总额超过160亿元。

这9个项目的投资方涉及平安人寿、太平洋人寿、友邦人寿等5家保险公司。 其中，平安人寿项目占比5个，远高于其他保险公司，项目总投资超过50亿元。

此外，友邦人寿也成为上述保险公司中唯一一家外资保险公司。 上海北外滩89坊地产项目总投资预计不超过87亿元。 这也是友邦人寿成立以来最大规模的资产收购。

北京拍拍网保险代理有限公司总经理杨帆认为，保险资金增加房地产投资主要基于以下因素：一是保险资金规模大，投资周期长。而房地产投资不仅可以容纳大量资金，还非常适合长期投资，而且两者在投资属性上非常吻合。 其次，保险公司的养老、医疗等主营业务需要房地产资源的支撑。 因此，保险公司通过房地产投资，不仅可以将主营业务与房地产投资完美融合，还能带来长期稳定的投资回报。 。 第三，保险资金追求长期稳定收益，投资体量很大。 因此，保险资金本身就具有多元化的资产配置需求，在利率下行的背景下，目前优质投资项目供不应求。 保险资金投资房地产具有天然优势，而且我国房地产投资的长期资金需求也在增加，因此保险资金投资房地产仍有空间。

中国保险资产管理业协会近日发布的报告显示，去年保险资金加大投资性房地产配置力度，投资性房地产投资规模同比增长20%以上。 信达证券分析师王方超也表示，2023年以来，保险公司频频加大对房地产项目的投资力度。 首要原因是房地产投资的“长期持续回报”属性更符合保险公司资金的长期属性。 总体来看，优质的房地产长期投资有助于增加保险公司另类投资标的的选择，丰富保险公司投资组合的投资品种。 房地产投资的增加是保险公司根据市场情况及时调整投资组合的体现。

中国人寿副总裁刘辉在今年8月的公司业绩发布会上表示，成熟的商业地产现金流稳定，可以跨周期保值增值，同时抗通胀和波动，与其他品种相关性较低。 是保险等长期资金的重要配置类型。 在投资组合中配置一定的房地产资产，有利于保险资金的长期稳定回报。 外资保险公司一般配置10%左右的不动产资产，而国内保险公司目前配置商业地产等不动产资产的比例较低。

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