此外，12月以来，公募REITs“新推出”进程明显加快。 中国金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT已进行询价，华夏基金、华安基金、华泰资管也持续提交公募REITs项目。 相关研究报告显示，经过本轮价格波动和调整，公募REITs产品或有左侧布局和趋势复苏的机会。

闭门致谢，提前结束筹款活动

12月25日，国泰君安资管发布公告称，国泰君安城投关停保障性住房REIT原向社会投资者募集期限为12月22日至12月25日（含）。 截至12月22日，该基金社会公众投资者累计有效认购规模已超过社会公众投资者初始募集规模上限。

根据相关规定，该基金已提前结束向社会投资者募集。 12月22日是公众投资者的最后申购日。 自12月25日起，不再接受社会公众投资者的认购申请。基金管理人将按照基金份额发行公告的相关规定，按照“全额配售”的原则确认社会投资者的有效认购申请。

此前公布的发行公告显示，证监会已批准国泰君安城投关停保障性住房REIT募集基金份额共计10亿股，首次战略配售76,388万股，网下首次发行16,530万股，并首次公开发行10亿股。 7082万册。 根据询价结果，该基金的申购价格为3.05元/股。

国泰君安资管介绍，国泰君安城投关亭保障性住房REIT的基础资产是位于上海杨浦区的优质保障性住房项目江湾和光华小区。 底层资产为上海城投担保的租赁住房品牌“城投宽庭”。 出租； 资产包整体已达到稳定成熟的运营状态，资产估值约30.53亿元，平均出租率93%，项目现金流稳定并持续增长，预计现金分配率2024 年为 4.28%。

除该基金外，今年以来，嘉实京东仓储基础设施REIT和中航京能光伏REIT分别于1月和3月宣布提前终止募集和比例配售。 公告显示，嘉实京东仓储基础设施REIT面向线下投资者和社会公众投资者的配售比例分别为1.01%和0.46%，中航京能光伏REIT面向线下投资者和社会公众投资者的配售比例分别为0.82%和0.63。 %。

“新技术升级”进程明显加快

随着年底的临近，近期新公募REITs项目的审批和报告进展情况频繁更新。

基金公告显示，中国金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT的销售询价时间分别为12月25日和12月28日。 证监会批准两只基金发售的基金份额总数为4亿份。

其中，中国金茂商业REIT首次战略配售、线下销售、公众投资者认购的基金份额分别为3.02亿股、6865.6万股、2942.4万股。 嘉世物美消费REIT首次战略配售、线下首次发售 发售和首次公开发行的基金份额数量分别为2.8亿份、8400万份和3600万份。

据悉，华润商业REIT和中金印力消费REIT也于11月获批，但询价时间和发售安排尚未公布。

此外，证监会网站显示，12月以来，华夏基金已申报三个公募REITs项目，分别是中国特变电工新能源封闭式基础设施证券投资基金和中国深圳国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。 基金、中国首奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金。

华泰资管、华安基金分别申报了华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金、华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金。

左侧有布局的机会

近期，公募REITs市场持续调整。 中信证券研究团队分析认为，这既包括投资者结构集中、市场流动性较差等市场生态的内生性问题，也掩盖了投资者对资产实际运行的预期与资产实际运行情况之间存在一定差距。评估假设和限售股份。 投资交易中断，例如解除禁令。

尽管如此，中信证券研究团队认为，一些现金流稳定的资产在经历系统性回调后，可能会逐渐变得更具性价比。 原股东增持以及促进长期资金入市的政策，也将从短、中、长期三个维度助力REITs二级市场。 。

12月6日，财政部印发的《全国社保基金境内投资管理办法（征求意见稿）》明确，全国社保基金可以投资公募基础设施证券投资基金。

华泰资管在研报中表示，社保资金涌入公募REITs市场，对于改善市场流动性、丰富投资者结构、推动该领域长期健康发展大有裨益。 此外，不少FOF产品近期也将公募REIT纳入投资范围。 国泰君安资管预计，这将为REITs市场引入新的“活水源”，有利于丰富投资者结构、缓解流动性压力，从而努力实现投资“稳定器”的作用。

鉴于当前市场优质资产供给相对稀缺以及投资者风险偏好回升，华泰资管判断，公募REITs作为独立于股票、债券、现金等的一大类资产，仍具有较高的配置价值。 经过本轮价格震荡调整，公募REITs产品或有定位偏左、趋势上行的机会。

中信证券研究团队建议，短期继续布局抗周期特征强、有基本面支撑的“自下而上”品种，同时关注股市边际改善等增量信息带来的短期博弈。标的资产经营状况及原股东增持情况。 机会。

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