业内人士表示，此举有望充分发挥基金长期定价能力，引导合理估值预期，同时缓解市场建设初期的流动性问题，丰富投资者结构。

充分发挥长期资本定价能力

根据征求意见稿，在投资比例方面，拟统一控制REITs和股票等基于成本计算的权益类金融产品的比例，合计不超过40%。

社保基金作为资本市场最重要的长期资金来源之一，在资本市场中发挥着“稳定器”和“风向标”的作用。 基金专业人士普遍看好公募REITs市场纳入社保基金投资范围后将进一步实现高质量发展。

中金基金认为，一方面，此举有利于扩大公募REITs的参与者范围，丰富投资者结构； 另一方面，将有效提高公募REITs二级市场的流动性。

华夏基金表示，中长期来看，社保基金若能参与公募REITs的配置（特别是二级市场的配置），有望发挥其长期基金定价能力，引导合理配置估值预期，同时缓解市场建设初期的流动性问题，丰富投资。 投资者结构将支持我国公募REITs市场的进一步扩大和可持续发展。 短期来看，与多家公募基金7月份宣布明确将公募REITs纳入旗下部分公募FOF基金的投资范围具有同等效果。 对于提振市场信心和情绪、稳定投资者预期将发挥积极作用。

作为主要资产配置选择之一，公募REITs具有相对独特的风险收益特征，与股票、债券产品相关性较弱。 中金基金认为，将公募REITs纳入社保基金投资范围，将有助于社保基金投资组合更好地分散风险。 随着社保基金配置公募REITs，公募REITs产品的长期投资价值和资产配置价值或将进一步得到投资者的认可。

投资逻辑深刻改变

如果社保基金参与公募REITs的配置，将对公募REIT基金管理人的管理能力提出更高的要求。 中金基金表示，在公募REITs市场多元化发展的背景下，作为基金管理人，将致力于加深对市场和投资者需求的理解，设计满足投资者期望的产品，不断完善基金运作基础设施。 管理水平，努力为投资者创造长期稳定的回报，进一步推动行业高质量发展。

市场普遍认为，首批产品推出两年后，公募REITs市场的投资逻辑已经发生深刻变化。 中金公司在近期发布的2024年公募REITs展望中表示，在告别上市前两年的主要交易利率走势后，2023年下半年以来，公募REITs市场与股票、债市经历了边缘脱敏。 可能表明新的逻辑关系正在构建。

展望未来发展趋势，中金公司认为有几点值得关注：一是REITs的收益率可能在股票和债券谱的两端演绎出自身的周期性规律。 市场估值中心预计将越来越清晰，目前估值水平可能更接近这个潜在中心； 其次，随着基本面证据逐渐积累，可能会导致各类资产利差持续调整，资产估值进一步分化。 第三，就中短期交易而言，除非分母端出现比较剧烈的波动，否则分子端在大多数时期都是主要矛盾。 总体而言，2024年可能仍是价值发现深化的时期。

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