在谈到房地产市场时，24日召开的中共中央政治局会议首次明确，要及时调整优化房地产政策，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。

十天前，中国人民银行一位官员提到，“房地产市场供求关系发生深刻变化”。 这次会议为楼市定下了基调，明确了这一判断。 每年7月下旬召开的中央政治局会议历来被视为确定下半年宏观经济政策走向的关键会议。 业内专家认为，本次会议对我国房地产市场新形势作出研判，释放三大信号。

旧的房地产时代即将结束

房地产市场供需关系发生哪些重大变化？ 其突出表现在于，近两年房地产市场交易活跃度下降，多地新建房、二手房价格均呈下行趋势。 特别是今年4月以来，房地产市场出现边际走弱的迹象。 这些现象反映了一系列中长期因素的变化。

首先是房地产开发阶段的变化。 中国手指研究院市场研究总监陈文静指出，2022年中国总人口首次下降，城镇化进程放缓，人均住房面积大幅增加，户均拥有住房接近1.1套。

广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李玉佳观察到许多以往没有出现过的现象，比如：居民按揭买房热情下降、房价预期逆转、居民持有房产意愿下降、房屋流通放缓、银行按揭贷款余额减少等。 种种迹象表明，资金流向房地产的时代已经结束，开发商大规模储备土地的时代也已经结束。

在房地产市场和行业发生重大变化的同时，相关管理政策也将发生根本性变化。 李玉佳认为，未来政策重点需要逐步从增量转向存量，从“有就有”转向“好不好”，政策方向要逐渐从需求侧刺激转向供给侧改革。

楼市政策“工具箱”开启

这次会议提出适时调整优化房地产政策。 这或许意味着，到年中，中国楼市政策的“工具箱”将再次打开，而且会开得更大。

中原地产首席分析师张大伟认为，央行此前透露，过去在(房地产)市场长期过热阶段推出的政策还有边际优化的空间，这些边际优化措施很快就会落地。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣学认为，房地产政策的及时调整和优化是当前“缓慢复苏”的市场形势下的迫切需要，也释放出房地产政策仍有较大调控空间的积极信号。

陈文静认为，下半年房地产政策优化仍将以因城施策的方式推进，整体力度有望加大。 对于普通二线和三四线城市来说，房地产的限制性政策在过去一年多的时间里已经基本释放，目前核心一二线城市仍有较大的政策空间。 在这些城市，优化住房信贷政策、放宽郊区限购、降低交易税仍是政策方向。

再说说城中村改造

继今年4月中央政治局会议后，这次会议再次提出积极推进城中村改造和应急应急公共基础设施建设。 7月21日的国务院常务会议也提到积极稳妥实施特大城市城中村改造。 关荣学认为，这将意味着城中村改造将成为未来房地产开发的重点之一。

房地产市场在过去几十年的快速发展中，存在着“重建重库存”、“重市场轻安全”等问题。 在当前房地产市场进入新的发展阶段的背景下，政策力度向薄弱环节倾斜，完善住房保障体系、创新存量房更新模式等都在题意之内。

58安居客研究院院长张波也认为，本次会议对保障性住房的关注度并未减弱。 结合此前城中村改造的部署以及官方明确下一步将多渠道开拓保障性租赁房源，未来多措并举刺激社会投资共同建设保障性住房等政策支持将进一步加强。

李玉佳强调，未来政策的重点是将实施扩大内需战略与深化供给侧结构性改革有机结合起来。 包括保障性住房供给加快，特别是保障性租赁住房的大规模建设和布局； 加快城中村改造，解决新市民、年轻人、流动人口融入城市问题，释放消费潜力。 还包括老旧小区改造、释放居民潜力、提高住房质量等。

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