3只消费基础设施REIT为中国金茂购物中心REIT、华润商业REIT和中金印力消费REIT，1只保障性租赁住房REIT为国泰君安城投关停保障性住房REIT。 据悉，中国金茂购物中心REIT将尽快启动发行工作。

10月20日，证监会发布《关于修改《公开发行基础设施证券投资基金指引（试行）》第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型扩大至消费基础设施。 六天后，第一批四只消费基础设施REITs被申请； 一个月后，三个产品获得批准。

“三只消费基础设施REITs从申请受理到完成审核仅用了一个月的时间，审批速度之快说明各方都做好了充分的准备。比如监管部门对消费基础设施REITs重点关注点的把握。”此类资产，基金管理人和其他参与者对交易所反馈的及时反应。” 中信证券首席经济学家明明在接受《证券日报》记者采访时分析，未来公募REITs将逐步进入正常发行，扩张环节将被打通。 未来，REITs市场规模有望持续扩大，逐步形成更多可投资的优质资产，成为机构常规配置选择。

具体来看，三只消费基础设施REITs底层资产分布于长沙、青岛、杭州这三个商业资源高度集中、城市人口活跃的城市。 区位优势明显，增长潜力大； 同时，三大消费基础设施REITs具有明显的区位优势和增长潜力。 REITs底层资产多年来稳定运营，业绩保持强劲增长韧性。

其中，华夏金茂购物中心REIT底层资产长沙兰秀城，位于中部地区首个国家级新区湘江新区梅溪湖片区核心商圈，建筑面积约10万平方米。 于2016年底开业，至今已运营近7年。 是一个成熟稳定的购物中心项目。 华润商业信托底层资产青岛万象城位于被誉为青岛核心广域商圈的市南区香港中路商圈。 商业建筑面积约30.1万平方米。 该项目于2015年开业，运营期为2016年至2022年，客运量年复合增长率达到7.6%，近三年营业收入复合增长率达到15%。 中金印力消费REIT底层资产为杭州西溪印象城，整体建筑面积25万平方米，2022年营业额超过35亿元； 2023年上半年成交额突破21亿元，创历史新高。

中金基金相关负责人对《证券日报》记者表示，消费基础设施REITs作为成熟REITs市场的主要类型之一，资产规模大、市场化程度高，是投资和消费增长的重要载体。 购物中心等商业地产具有投资金额高、投资回报周期长的特点。

公开信息显示，截至2022年底，我国现有购物中心数量将超过5500家，体量超过5亿平方米。 中金基金相关负责人表示：“以消费基础设施项目发行REITs，有利于增强消费能力，创新消费场景，提高居民生活水平，助力扩大内需，发挥消费的基础性作用。”落实消费恢复和扩大计划。 政策部署摆在优先位置。 充分发挥REITs盘活存量资产、扩大有效投资的积极作用。”

募集资金是REITs最具特色的发展方式之一，也是REITs活力的重要来源。 上海星秀茂商业管理有限公司是中国金茂购物中心REITs原股权持有者，是中国金茂在推动公开发行REITs过程中新设立的商业资产独立控股平台。 据悉，中国金茂商业资产储备充足，将逐步向上海星秀茂增资，这为中国金茂购物中心REITs的未来扩张提供了充足的想象空间。

此外，国泰君安城投关亭保障性住房REIT拟发行的资产为上海城投集团持有的江湾社区和光华社区。 两个项目均位于上海市杨浦区，总计将为周边地区提供近3000套优质租赁住房。 科技、金融等行业企业和高校解决人才落户问题，帮助企业留住和吸引人才，促进区域产城融合发展。

目前，随着公募REITs稳步进入正常发行阶段，我国公募REITs市场“首发+扩容”的发展格局将逐步形成。

展望未来，明明认为，一是产能和品类扩张有望稳步推进，常态化发行扩容或带动市场扩张。 同时，政策层面鼓励新型基础设施资产积极试点发行公募REITs，未来包括旅游景区、算力基地等。 设施等资产可能包括在内。 二是市场机制不断完善。 今年以来，公募REITs持续萎缩，加快市场体系建设的必要性和紧迫性进一步凸显。 预计明年REITs市场的投资者结构和信函披露制度将进一步优化。

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