6月份，上海二手房单月成交量下降。 随着成交量下降，楼市呈现出明显的“挤泡沫”特征。 过去，“老、破、小”学区的房屋价格回归最为明显，这些学区的价格与房屋质量明显不符。 与此同时，豪宅市场也未能幸免。 对于急于换货的卖家来说，在目前的市场上，只能牺牲价格来促成交易。

二手房成交量下降

上海券商提供的交易数据显示，今年6月，上海二手房共销售1.3万套，环比下降18%，成交金额427亿元，较上月下降16%。 环比上涨2%，成交均价40868元/平方米，环比上涨2%。

上海中原地产市场分析师陆文曦表示，6月份是传统淡季，从市场成交量来看，低迷是可以预见的。 与此同时，新房市场大力推进。 6月份，新房成交面积创今年新高，一定程度上分流了二手房市场的购房者。 目前，二手房市场整体交易趋于保守，交易量自然萎缩。

澎湃新闻咨询了上海多家中介机构，多数中介机构反映，当前市场交易周期正在拉长，房东和买家陷入博弈状态。

据了解，除了部分房东急售或更换外，大部分房东已经开始“等金九银十”、“等政策”。 同样，客户也处于观望状态。

在观看量方面，一位中介工作人员告诉记者，他带领的团队每周观看量下降了近一半。 团团围住。”

“老小”学区房泡沫，价格回到4年前

以往溢价较高的学区房板块，在市场低迷时期表现尤其明显。

范伟（化名）是太平洋房屋潍坊片区一家门店的业务经理。 他店里管理的房子基本上都有优质的教育资源。 对应学校为上海浦东明珠A、明珠B、普明师范学校。 这些都是浦东公办小学第一、第二梯队的优质学校。

“目前市场上有很多房源，很多顾客不会购买，除非价格很便宜。” 这是范伟最直观的感受。

以板块内对口明珠B的房屋资源为例，仅在贝搜平台上，潍坊十村目前就有57套房屋在售； 潍坊九村有住房79套； 潍坊七村和潍坊六村有房源分别为13套和24套。

“在板块上，珍珠B对应的小区大多是老旧小区，但总价比较适中，是很多关注优质教育资源的家长的选择，也有一些是购买的去登记。”

然而，近年来，随着上海积极探索学区房、混合学校以及“多校分院”的消息传出，家长们开始对往日热门的学区房感到担忧。

以与珍珠B相匹配的楼盘为例。 据业内经纪人介绍，房东在2017年以480万多的价格购买了一套47.86平方米的房产，但最近才以380万的价格购买。 做个交易。

据悉，房东正急于出售房屋进行置换，但与购买价格相比，房东已经损失了数百万元。

范伟表示，“目前，该板块房屋成交价格基本回落至往年水平。”

据他介绍，一名客户于2016年7月以约400万元的价格购买了明珠B区一套52.21平米的公寓。近日，该公寓再次挂牌，虽然挂牌价显示为460万元，但房东400万左右可以接受。

据了解，目前该板块房屋成交单价基本回落至每平方米10万元左右，而在市场高峰期，每平方米单价一度在14万至15万元出售。

以潍坊旧村一套约40平米的房源为例，贝壳找房的成交记录显示，一套总层高39.22平米、总层高6层的房屋起源于2021年3月，总成交额售价512万元。 ，折合单价为130546元/平方米。

但与目前挂牌的房源相比，同类型、同面积的中层房屋挂牌总价为400万元，折合单价为每平方米101989元。 中层另一套同类型、面积的房屋挂牌总价为395万元，折合单价为每平方米100714元。

“挂牌价在400万左右，但实际成交价格还较低，客户基本会在挂牌价的基础上继续议价。” 业内券商表示。

另外梅园版块也是很多家长选择优质教育资源的一大选择。 梅园二、三、四小区的学校分别是上海浮山外国语小学和建平中学西校。 它们被称为“双学区”。 由于对口学区资源优势明显，教育资源也备受关注。 的购房者。

上海浦东梅园板块一位经纪人告诉澎湃新闻，目前挂牌房源价格差别较大，部分不急售的房源挂牌价格依然坚挺，但能出售的房源基本都是已挂牌的房源。房东主动降价。

“每年2、3月份学区房都会出现一波交易，很多购房者会在4月份招生简章发布前抢购，因此市场成交量一般会比较好，然后市场需求将会下降。行业内，自4月份以来，交易量逐渐下降。

成交量下降的同时，成交价格也随之下跌。 以梅园三小区的一栋房子为例。 5月，一套面积29.42平方米的房屋以460万元的价格出售。 据业内经纪人介绍，市场行情好的时候，同面积房屋成交价达到520万元左右。

此外，澎湃新闻从客客找房的成交记录中看到，在市场高峰期，2021年1月，梅园三街坊一套34.14平方米的房屋成交价为708万元，折合单价超过20.7万元/平方米。 从目前的房源来看，34平方米左右的房源单价普遍在每平方米15万元左右。

另外，从成交记录来看，今年6月，该小区成交了一套49.51平方米的房屋，成交总价为513.5万元，折合单价为每平方米103717元。

“双学区的房屋挂牌量下降幅度会比单学区更大，因为此前它们的涨幅也更大。” 我爱我家潍坊版块的一位经纪人说道。

“从市场需求来看，优质的教育资源仍然是顾客愿意购买的一大原因，但当市场不明朗的时候，很多购买者会更加理性。” 潍坊板块经纪人表示。

据业内经纪人透露，梅园板块学区房成交价已回落至四年前。

自2021年上海中考改革新政策实施以来，上海学区房的炒作慢慢踩了刹车。 随着一系列政策的实施，学区房的量价持续从高位回落，但目前，水又被挤出来了。

陆文曦提到，近年来，学区房特别是一些户口学区房的限制和措施仍然较多，面积较小但单价较高。 与一些自住房相比，目前学区房的消泡过程更加明显。

豪宅销售数据：买家和业主观望

在市场成交量下滑的情况下，豪宅市场也未能幸免。 不过，与学区房相比，豪宅市场整体挂牌价格依然较为坚挺。 但对于急于更换的房东来说，在目前的市场上，只能牺牲价格来促成交易。

太平房源徐汇滨江片区某卖场负责人告诉澎湃新闻，6月以来，豪宅市场新上市房源整体数量较前两个月开始减少。 很少。 “以前房源很多的时候，就会有更多的客户更换。”

在成交价格方面，上述店长表示，“上海豪宅市场整体成交价格较去年下降了10%至15%左右。 如果房产被前房主降价，他只会降价。 很多业主主要以置换或新建为主，希望优化自己的资产，但由于没有明确的目标，很多业主不愿意大幅降低价格。”

聚焦徐汇滨江板块，对于目前该板块的成交情况，“不理想”成为券商的主要评价。

“目前的成交量应该是近四个月以来的最低水平。我们板块主要有6大地产项目，包括云锦东方、百汇公园、中信君庭、保利西岸、海珀徐汇、上海湾公馆。”过去，每个月的成交量基本在10到20套左右，上个月只卖出了6套。”

“从成交量来看，该板块2012年之前的小区成交量会比较低，2015年左右会有更多的客户愿意购买次新小区。” 年份是2014年至2017年。 “中信君庭此前最高成交价约为19万元/平方米至20万元/平方米。2月至6月，该小区共售出12套房源，整个徐汇滨江板块的成交量有“价格方面，目前调整至17万元/平方米至18万元/平方米左右，有买家愿意成交。”

澎湃新闻从贝壳房搜索交易数据观察到，今年4月该小区成交了一套201平方米的房子，成交总价为4080万元，折合单价为每平方米202986元。 6月份，该小区出售一套182平方米的房屋，成交总价为每平方米3145万元，单价为每平方米172803元。

另一方面，在该板块的老房社区，如上海湾公馆、百汇公园等，成交量较之前下降幅度更大。

以上湾公馆为例，公开信息显示，上湾公馆建于2008年至2013年。上述太平房徐汇滨江版块店负责人告诉澎湃新闻，“上湾豪庭和百汇园曾是楼盘。该板块成交量较多，现在一个月的成交量基本都是个位数，大概是一到两套，以前市场好的时候，该板块就卖一套房子，现在市场上，很多以前没有挂牌的房子也出来了，可以挑选。而且同样的价格，以前只能选择二楼、三楼，现在可以买周边的高端区域20楼。”

同样，该板块的房屋成交价也需要打折10%至15%。 以上海湾豪庭一套房子为例，据报道，房东最初挂牌价为1150万元，最终以910万元出售。

“目前市场横盘，很多房东如果短期内不急于更换，看到市场价格低于自己的心理预期，根本就不会卖。” 徐汇滨江板块一位券商表示。

整体交易量的下滑也反映在经纪商业绩上。

链家徐汇滨江板块一位券商向澎湃新闻表示，其2022年整体业绩在100万元左右，今年上半年业绩仅在30万元左右。

中介表示，“目前，大部分客户和业主都持观望态度，同时，受云锦东方三期事件影响，大家都在等待政策导向，决定买一手房还是二房”。 “未来还是一手房。因为一旦豪宅项目限价政策调整的话，一手房和二手房的倒挂就会减少。”

青浦区徐泾镇高泾路别墅段一家店的经理反映，该店近两个月没有成交，但仍有顾客出示。 “上周末，我看到了三批客户，这些客户的需求是真实存在的，而且目前房子的选择更多了，成交周期也拉长了。”

“交易主要是以牺牲价格为主。比如，紫郡西郊的一栋别墅原本挂牌价为4500万元左右，后来挂牌价被下调至4200万元。实际最终成交价格为3900万元。” 店长说道。

整体来看，据太平洋房产提供的数据，今年6月，上海1500万元以上豪宅销售161套。 环比下跌19%，单位均价下跌2%。 3000万元以上豪宅成交38套，销售套数下降14%，套数均价下降5%。

陆文昔提到，豪宅是比较特殊的商品。 对于卖家来说，如果不急于套现或者换货，降价不会那么明显，相对抗跌。 从下半年来看，7、8月也是传统淡季，交易量不太可能出现明显好转。 预计随着9月份部分需求的积累，成交量将出现一定程度的回升。

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