城中村改造的重要性再次凸显。

7月21日召开的国务院常务会议审议通过了《关于积极稳妥推进特大城市城中村改造的指导意见》。 会议指出，要坚持城市人民政府主体责任，加强组织实施，科学制定改造规划方案，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，协调处理各方利益，把城中村改造与保障性住房建设结合起来。 要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大城中村改造政策支持力度，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展多种新业态，实现可持续经营。

广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳认为，城中村改造一方面是恢复内需和消费潜力的必然选择；另一方面，城中村改造是恢复内需和消费潜力的必然选择。 另一方面，引导和释放内需也是必然选择。 对于房地产来说，城中村改造可以构建先租后买的消费新格局，可以逐步让新市民、年轻人、流动人口实现住房消费升级，从而为商品房市场的可持续发展创造条件。

虽然城中村改造被认为是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的重要举措，但在业内人士看来，由于新时代的旧改革已经脱离了大规模拆建的模式，而目前民间投资热情尚未恢复，城中村改造需要由地方功能性国企主导，为市场资金进入创造更加有利的条件。

“不过，民营经济景气仍在复苏，短期内很难吸引大量社会资本。目前，国有企业更有可能先探索一些可行的试点，形成示范效应，然后慢慢提高市场份额。” 李玉嘉说道。

特大城市城中村如何改造？

今年以来，中央高层会议多次提到城中村改造问题。 今年4月28日召开的中央政治局会议提出，积极稳妥推进城中村改造和特大城市“公共基础设施两用”建设。

在我国城镇化发展过程中，大城市城中村占据核心位置，但供给效率很低，不能满足新公民的需求，也不能适应高质量发展的需要。 新时期房地产开发，加强城中村改造是必然趋势。

根据国家常委会要求，特大城市城中村改造必须稳妥、主动、审慎，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理存在较多隐患的城中村进行改造。

根据第七次全国人口普查数据，我国目前有上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津7个特大城市； 武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沉阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连等14个特大城市。 其中，近年来，不少城市加大城中村改造力度，创新改造方式，并明确了目标。

城中村改造、棚屋改造、旧房改造都是城市更新的重要手段。 中国城市经济学会房地产专委会主任王业强告诉第一财经记者，城中村改造作为快速城镇化进程中的一个历史课题，各地探索了多种不同模式，如广州模式、深圳模式、珠海模式、杭州模式、郑州模式等。 每种模式在改造主体、拆迁补偿方式、改建房屋类型、土地权属变更、管理制度等方面都有所不同。

王业强举例说，从转型主体来看，可以分为三种类型：政府主导，比如杭州； 开发商主导，如珠海； 村集体主导，如广州。 在改造方式上，各地区根据城市规划、功能定位、经济实力等情况，选择整体改造、部分改造、综合提升等方式。 按补偿方式可分为两类：一类是实物补偿与货币补偿相结合，如郑州；另一类是政府装修，按照原住房面积的市场估价直接补偿一定面积的房屋，如杭州。

根据住房城乡建设部2021年8月发布的《关于实施城市更新行动防止大规模拆建的通知》，短期内将对城中村等旧城区进行大规模拆迁，防止住房租赁市场供需失衡加剧新市民和低收入人群租房困难。 同时做好保障性租赁住房建设，协调解决新市民、低收入人群等重点群体的租赁住房问题。 城镇住房租金年涨幅不超过5%。

但即便如此，当地政府在城中村“大规模改造、提高品质、提高保障性住房”的想法可能会与原住民和原有租户的想法发生冲突。

上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿告诉记者，城中村改造能否顺利实施，取决于资金来源和居民意愿。 “由于资金投入大、利润空间有限，过去城中村改造主要以功能性国有企业为主。未来，通过创新专项金融产品、实施更大的税收优惠、更大的规划调整，可以吸引更多的社会资本，加快城中村改造的步伐。”

李玉佳表示，城中村改造既然要突出公益性，主要是解决公共性严重缺失的短板，增加保障性租赁住房，保留“低价、地段好”的租赁和居住空间。 因此，未来开发商主导的模式已经不适合了。 更可能维持地方职能型国企主导的模式，保证改造的公共性。 除龙头国企外，多方社会资金应主要以租赁收入等经营收入为主，而不是房地产销售收入，避免房地产过多。

城市更新更加“缓慢而漫长”

58安居宾馆产业研究院分院所长张波告诉记者，超大、特大城市城中村改造对于增加优质租赁住房供给、改善城中村居民居住条件、改善城市整体面貌都有很大好处。

不过，在李玉佳看来，国常委之所以强调“超大、特大城市”，是因为其他城市可能没有人口净流入城市，城中村改造投入资金量较大，不易推广。

此次城中村改造将对行业产生多大的连锁反应，与历史上的棚户区改造有何异同，引发了行业关注。 在“房住不炒”等顶层政策设计下，新时代的城中村改造与之前的棚改明显不同（2015年至2017年这一轮棚改开启了三四线城市的去库存浪潮）。 中信证券发布研究报告称，两者在地域、工作方式、受益对象等方面存在差异。 比如，从覆盖范围来看，此前棚户区改造面向全国，以资金为主要手段，以大规模拆建为主要模式。 因此，在拆迁相对容易的三四线城市，进展较快。 本轮城中村改造仅限于特大城市。 基于居民的真实需求和城市的客观实际，在有人口流入产业基础的大城市开展城中村改造。

“由于一线城市城中村的情况更加复杂，这一轮改革可以说是艰难的。这可能意味着资本投入放缓，对经济的边际提振更加渐进，但也可能意味着政策的长期副作用更少，社会争议也更少。” 中信证券认为。

历次棚户区改造带动了相当大的建设需求，但这次城中村改造需要“一项一项成熟、一项项落实、一项项完成”。 从拉动投资的角度来看，中信证券认为，无论是房地产开发还是基础设施建设，本轮城中村改造的增量影响将低于2015年左右。

国泰君安研报曾表示，2015年至2017年棚改推动三四线城市的上行周期具备三个前提：一是土地出让金作为政府初始投资资金形成闭环，需要房企支持扩表、拿地； 产业发展与人口迁移保持动态平衡； 金融支持和政府杠杆作为催化剂，宏观层面也是新的宽信贷渠道。

从目前的行业现状来看，房地产企业处于资产负债表收缩的状态，各类投资都比较有限。 与此同时，本轮房地产风险始于流动性问题。 库存不是当前房地产矛盾的核心。 如今，各个城市的更新空间相对有限，而大城市的城中村具有产权问题复杂、周边房价高的特点，更新成本相对较高。

国务院常务委员会还要求，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，鼓励和支持民间资本参与，努力发展多种新业态，实现可持续经营。

总而言之，未来城市更新将更加渐进，房地产难以再现大规模刺激。 国泰君安表示，当前经济增长已从资本驱动转向全要素生产率驱动。 出售土地进行开发反而带来了更多的债务问题和高库存问题。 资管新规限制房企融资，成为新旧模式转型的催化剂。 房地产的角色将从产业带动转变为产业带动。 过去全国范围的房地产繁荣模式已不复存在，以高端制造业产业链聚集为基础的城市群潜力巨大。

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