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2023年8月1日（周二）15:30，华宝基金指数研发投资部总经理助理、微博基金首席体验官姜俊阳，新浪财经M+LADY@汤天奇，直播分享主题：稳定房产！ 促进消费！ 如何高效布局“吃喝住行”赛道？完整视频

房地产行业又面临政策重磅，房地产需求端仍有改善空间，但空间正在逐渐收窄

近期，房地产行业又迎来了重磅政策。 与以往首次相比，取消了“住房不炒房”的表述，并表达了“针对我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，及时调整优化房地产市场”的表述。增加了“房地产政策”。 如何理解这次提到的“供需关系发生重要变化”？

姜俊阳表示，首次提及“供需变化”相关内容是在7月14日，这次中央级会议提出，措辞较为积极，表明政策支持进一步加强。

从短期来看，2023年2月和3月房地产市场将进入短暂的“小阳春”，新建房、二手房交易量将大幅增加。 清单增加。 供给方面，前期过剩的供给需要逐步消化。 同时，供给侧影响亟待解决，如债务风险、楼宇保​​交问题等。 姜俊阳认为，供需关系已从前期的供小于求转变为当前的供需双降。

从中长期来看，姜俊阳判断，我国房地产需求端仍有改善空间，但空间正在逐渐缩小。 2022年以来，需求端进入快速下滑期，主要是市场增长破预期。 2015年，后棚在需求提前释放后转变为需求下降。 合理需求可维持在每年10亿至12亿平方米。 300-4亿新公民、年轻人、流动人口提供了潜在需求。

目前的房地产市场状况如何？

在发布这一重大公告之前，2022年下半年以来，我国各级政府不断出台房地产利好政策，大力支持房地产市场健康稳定发展。 那么在多重政策的催化下，目前的房地产市场状况如何呢？ 土地市场、房产市场交易情况如何？

姜俊阳指出，以7月21日至7月27日数据为例，60个城市商品房成交面积356万平方米，中国移动同比增速为-21.72 12周%，较上期下降1.25%； 月度同比率为-27.80%，环比提升3.77pct。 从能级看，本周一线、二线、三线及以下城市商品住宅成交面积分别为93、2.34、29万平方米，同比增速中国移动12周分别为+3.04%、-20.52%、-56.40%。 上期变动分别为-3.98%、-0.72%、-1.23%。 与历史相比，二线、三线及以下跌幅扩大，一线涨幅收窄。 新建住房销售方面，截至7月27日，17个城市商品房可售面积16423万平方米。 全国平均销售时间为91周，一线、二线、三线城市分别为70、112、118周，一、二线、三线及以下城市慢下来。

二手房市场方面，同期17个城市二手房成交面积154万平方米，中国移动同比增速+9.87% 12周，较上期下降2.71pct； 月同比率为-13.50%，环比下降19.38%。 从能级看，本周一线、二线、三线及以下城市商品住宅成交面积分别为29平方米、1.21平方米、4万平方米。 上期变化分别为-2.90pct、-2.70pct 和+0.42pct。 与历史相比，三线及以下降幅收窄，一二线增速收窄。

土地市场方面，7月17日至7月23日，全国土地成交建筑面积2293万平方米，滚动12周同比增速为-19.27%，减少2.42较上一期间的百分比； 从能级来看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为1.31、7.05、1456万平方米。 滚动12周同比增长率分别为-25.39%、-31.74%、-11.51%，增幅分别为-2.46pct、-0.75pct、-3.95pct。 与历史相比，一线、二线、三线成交量和施工面积均降幅加大。 全国土地成交金额达446亿元，滚动12周同比增速为-25.07%，环比增长1.08%。 其中，一线、二线、三线城市分别为7.0、22.7、149亿元，滚动12周同比增速分别为-26.64%、-31.29% 、和-15.07%。 全国土地交易平均溢价率为4.03%，滚动12周同比增速为+1.94%。 从能级来看，一线、二线、三线城市土地交易平均溢价率分别为6.33%、4.51%、2.27%，同比增速滚动 12 周分别为 4.39%、2.06% 和 0.76%。

您如何看待房地产行业的政策和市场解读？

从数据来看，当前当地房地产市场销售端持续承压，但也可以看出供需双方正在逐步呈现边际改善。 展望今年下半年，您如何看待房地产行业的政策和市场解读？

结合上半年房地产市场状况和政治局会议传达的房地产政策偏向，下半年通过政策优化和支持，将缓解房地产供给侧持续存在的问题。房地产企业，加大保障性住房建设，促进城镇化和扩大内需，同时刺激刚性和改善性需求。

7月27日，住建部表示，将继续巩固房地产市场企稳回升势头，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实降低首付比例和贷款购买首套房利率、购买改善型住房、个人住房税费减免。 “认房不认贷”等贷款政策措施； 继续做好房屋交付保障工作，加快工程建设交付进度，切实保障人民群众合法权益。

预计中央和住房城乡建设部表态后，后续一线及重点二线城市存在优化过往限购限贷政策的可能性。 包括但不限于首套房、二套房首付比例、认房及认购贷款标准、房贷加息/贴息比例、公积金制度优化等。供给端，金融16条政策延期后，预计下半年，房地产金融供给侧支持将进一步加快，“三支箭”政策落地实施将进一步加快。推动妥善处理房地产企业资金和债务问题。

央企背景开发商和财务稳定的民间开发商或将享受本轮行业供给侧改革带来的发展红利

说到投资，您如何看待房地产行业的市场前景？ 姜俊阳表示，展望未来，随着宏观经济逐步向好，刚性和改善性合理住房需求有序释放，促进房地产健康发展的相关政策逐步见效，房地产市场预计将逐步企稳或走出反弹走势。 中长期来看，具有央企背景的房地产开发商和财务稳定的民营开发商或将享受到本轮行业供给侧改革带来的发展红利。

历史经验表明，房地产股的最佳表现窗口并不是政策生效后，而往往是政策出台时。 从投资周期来看，政策预期明确、政策陆续出台的时期也是房地产行业的重要配置窗口。 目前房地产行业的贝塔期已经到来。 在政策支持下，信贷有望持续改善，销售有望恢复。 与此同时，经过前期调整，房地产板块估值已回落至历史相对底部区间。 作为一种价值风格，房地产板块有望成为投资主线，值得投资者更多关注。

目前，市场上有中证800房地产指数，该指数聚集了市场上16家领先的房地产上市公司。 投资方向优势明显。 前十大成分股持股比例均超过80%。 权重占比超过50%，高度集中于地产龙头企业，符合地产龙头恒强的行业周期走势。 （数据来源：Wind、中证指数公司，数据截至2023年7月28日；注：以上股票均为中证800房地产指数成分股，仅作为示例，不代表任何仓位信息或基金经理的投资建议。）

预计后期消费品将保持稳定复苏态势：需求端呈现温和复苏态势，成本端压力有所缓解

7月31日，国家发改委发布“恢复扩大消费”20条措施。 姜俊阳认为，国家发改委出台的恢复和扩大消费的措施将从稳定大宗消费、扩大服务消费、促进农村消费、扩大新型消费等方面入手。 从消费、改善消费设施、优化消费环境等方面共提出20条针对性措施。

宏观因素的边际积极变化正在逐步修复市场的悲观预期，为消费领域的反弹提供了一定的催化力量。 从消费相关宏观数据来看，当前消费领域整体呈现复苏态势。 2023年6月，社会零售总额、烟酒零售额、饮料零售额同比分别变化3.1%、16.1%、9.6%。 %、3.6%，两年复合增长率分别达到3.1%、5.6%、7.3%和2.7%。 预计后期消费品仍将保持稳定复苏态势。

目前正处于上市公司中期报告披露期。 不少公司都披露了2023年中报业绩。姜俊阳表示，以全面布局“食品饮料板块”的中证食品细分指数为例，我们看一下持仓构成。 中期业绩报告。 截至7月28日，共有17只指数成分股披露中期报告，其中15只实现盈利，12只实现业绩两位数增长。 从预计净利润同比增长上限来看，其中有7家预计增长。 超过50%，表现良好。 总体来看，消费需求端呈现温和复苏态势，成本端压力有所缓解。

白酒板块有望底部向好，估值回升可期

经过前期白酒板块的不断探底、叠加消费政策的推动以及下半年的国庆、中秋节，姜俊阳认为白酒板块有望向好，估值回升可期。 政策方面，7月24日召开的政治局会议指出，要积极扩大内需，发挥消费对经济增长的基础性作用，以增加居民收入扩大消费，通过增加居民收入带动有效供给。终端需求。 同时，国务院新闻办公室将于7月31日召开新闻发布会，相关负责人将介绍恢复和扩大消费的措施。 后续“促消费”政策有望带动居民消费能力和意愿恢复。

今年以来，白酒企业整体运行保持良性，回款进度良好，库存同比优化。 部分企业控货、提价，迎接双节旺季。 。 目前白酒板块估值处于阶段性较低水平，中报业绩总体平稳。 下半年暑期入学宴会以及中秋国庆节预计将带动白酒消费。

啤酒方面，近期国内夏季高温有助于推动啤酒销量的增长，啤酒旺季逐渐临近。 国内啤酒延续结构升级趋势，带动吨价上涨。 国内大麦进口均价小幅下降。 6月进口平均单价为348美元/吨，连续六个月环比下降。 啤酒原料成本有所缓解，有利于企业利润的增加。

休闲食品方面，完成本轮较为显着的变革后，休闲食品龙头企业销售收入保持较高增速，充分享受渠道红利，持续看好积极把握新兴增长渠道和升级优化供应链和渠道网络。 品牌制造商。

调味品方面，部分龙头企业上半年业务拓展顺利，海外业务利润持续增长，有望带动增长。 下半年有望继续突破，力争完成年度目标。 当前时点，我们看好具有大单品增长逻辑、盈利能力逐步提升的C端品种。

关注中证消费领先指数、中证细分食品主题指数

“吃喝”行业与民生密切相关，相关指标较多。 如何选择布局底座？ 姜俊阳表示，目前市场上有一个中证消费领先指数，由消费行业（可选消费和强制消费）17个子行业的龙头企业组成。 今年以来估值大幅下跌，但随着疫情逐渐得到控制，相关板块快速消费场景有望恢复，消费板块有望迎来估值修复。 “五一”期间，消费复苏将超预期，可能推动消费板块逐步上行，消费潜力需要进一步释放。

此外，还有中证细分食品主题指数，重点关注酒类、饮料、乳制品、调味品、休闲食品、速冻食品、烘焙等各个细分行业的上市公司。 回顾过去五年，食品饮料行业可谓是市场表现优异的赛道，整体景气度保持较高水平。 其估值自2021年春节开始调整后，近两年一直处于较低区间。 目前，消费仍在恢复，向上的趋势没有改变。 食品饮料各细分行业龙头企业的销售额和盈利能力有望逐步提升。

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