近期央行官员就存量房贷利率调整直接表态，引发市场热议。

7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹兰在国务院新闻办举行的2023年上半年金融统计新闻发布会上表示：“按照市场化、市场化原则，依法治国，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同协议，或者以新的贷款代替原来的存量贷款。”

目前各银行尚未出台相应政策。 多家银行客服人员表示，已关注存量房贷利率调整的消息报道，但尚未收到相关部门的正式通知。 政策明确实施后，将严格执行相关要求。

央行为何直接对存量房贷利率调整表态

市场高度关注的背后，是存量住房贷款利率与新增住房贷款利率之间不断扩大的利差。

央行披露的最新数据显示，6月份新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，较去年同期下降107个基点。

去年下半年，居民提前还贷的现象不断出现。

邹兰在上述场合表示，今年上半年，累计发放个人住房贷款3.5万亿元，比去年同期增加超过5100亿元，对住房销售的支持力度加大显著地。 但统计数据显示，个人住房贷款余额总体略有下降。 这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系发生变化，居民用存款或减少其他投资提前偿还存量贷款的现象明显增多。

“虽然贷款市场报价利率下降了0.45个百分点，但由于合同约定的加息幅度是在合同期内固定的，所以往年发行的存量房贷利率仍处于较高水平，这和提前还款不同，还款大幅增加有比较大的关系。” 邹兰说道。

“央行首次就存量房贷利率调整直接表态，旨在缓解当前房地产市场触底反弹、居民和银行面临资产负债表缩表的困境。” 华鑫证券在研报中指出。

降低存量房贷利率政策已于15年前出台。

2008年10月，央行将商业性个人住房贷款利率下限扩大至贷款基准利率的0.7倍； 最低首付比例调整为20%。 对于已发放的商业个人住房贷款的未偿还部分，央行相关负责人表示，金融机构应按照《商业个人住房贷款管理办法》的条款自主确定已发放的商业个人住房贷款的未偿还部分。原始贷款合同并以全面风险评估为基础。 利率水平。

现有房贷利率或如何调整

央行官员表态后，市场关注的焦点是存量房贷利率如何调整。

光大证券固定收益团队认为，存量房贷利率下调时，可以采取由商业银行与借款人自主协商变更合同协议的方式，也可以采用新贷款替代原有存量贷款的方式。 。

“无论采取哪种方式，都不会是行政命令，而是会基于市场化、法治化的原则。事实上，这两种降低存量贷款利率的方式，都给金融机构和居民更有选择权，适合就用哪个方案。” 光大证券指出。

广发证券也认为，没有必要行政下调存量房贷利率。 该机构指出，影响房地产销售的是新的抵押贷款利率，而不是股票利率。 目前，新增按揭贷款利率创历史新低。 行政下调存量房贷利率是大招，但对房地产提振有限； 同时，行政降低股票抵押贷款利率加分，违反了市场化和法治精神； 另外，如果房价不涨，股票加分就会降低，房价就不会上涨。 ，可能会鼓励继续投资房地产投机的道德风险，房贷利差的政策纪律也将失去意义。

“本轮存量房贷利率下调不应像2008年那样一刀切，而是更多以存量房贷利率分级差别化下调为主，预计从中小银行开始“与2008年一样，逐步波及大型国有银行。存量房贷的减少，有利于稳定房地产、恢复消费、恢复经济。”华鑫证券指出。

光大证券建议，商业银行在提出变更合同、置换贷款方案时，可以采用“利率越高，降幅越大”的原则。 压力的解决方案。

某大型国有银行人士坦言，本周有不少客户通过各种渠道咨询存量贷款利率下调事宜。 价格差异也有差异。 这项政策具体将如何实施，还有待观察。

存量房贷利率调整影响几何

如果政策落地，存量住房贷款的降准幅度无疑将成为市场关注的焦点。

中泰证券银行团队预计，存量房贷的下调幅度不会很大。 回顾2008-2009年的存量利率调整，与今年的情况类似，银行与个人自主协商变更合同协议，或发放新的贷款来替代原有的存量贷款。 在市场化协商博弈的过程中，考虑到个人的资金偿还能力，预计存量房贷减少的比例不会很大。 该机构估计，2008-2009年，享受替代现有抵押贷款利率的人群比例不足6%。

华泰证券宏观团队认为，如果假设所有存量房贷利率下调至当前新增房贷平均水平，存量房贷利率下调幅度约为35-85个基点，存量房贷还款支出将下降800亿元-2000亿元，约占存量住房贷款支出的3%-6%，相当于年度社会零总额的0.2%-0.5%。

对银行而言，调整存量房贷利率虽然会压缩利差，但也有望缓解提前还款压力。

国盛证券指出，存量房贷利率下降后，银行净息差将进一步承压。 一季度，该行净息差已降至1.74%的历史低位。 如果债务端不调整，存量房贷利率下降带来的约1000亿的利率下降将导致净息差再次收缩约3BP，银行经营压力加大。 向负债端传导，意味着存款成本将持续下降。

开元证券认为，存量房贷利率下调预计会降低提前还款比例，对银行利差和收入的拖累相对有限。 在保守/中性/激进三种假设情景下（提前还款占房贷余额比例分别为10%/20%/30%），提前还款对上市银行收入同比增速影响-1.21% // 2.43%/-3.64%； 影响净息差-2.86BP/-5.72BP/-8.58BP。

光大证券首席固定收益分析师张旭认为，降低存量房贷利率是遏制提前还款势头的好办法，从而缓解后者对商业银行经营的不利影响，为居民增长创造机会消费和经济复苏。 有利的条件。 从静态来看（即不考虑降息对提前还款的影响），存量贷款利率降低会对商业银行的利息收入产生负面影响。 建议财政管理部门给予适当的政策激励或支持。 例如，央行可以设立结构性货币政策工具，进行定向或全面降准。

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