2021年，广州进入“集中供地”时期。 土地出让政策继续实行土地出让价格上限。 达顶后转为建筑面积招标，达顶后转为自有面积招标、摇号等方式控制土地拍卖溢价，涉及住宅用地。 转让溢价也控制在15%。

在这种模式下，广州的土地市场呈现高度分化。 质量较好的土地总是需要抽签，而边际土地则被忽视，往往由城投公司融资。

广州回归“价高者得”的招投标模式，并不意味着对房地产企业的约束有所放松。

公告称，黄埔土地竞买人必须使用无偿资金，不得使用融资借款。 此外，对工期也有明确的要求。 中标人须在土地交付后一年内开工建设，三年内竣工。

需要指出的是，这是广州今年第四批土地供应中挂牌的第一幅地块。 从目前的市场环境来看，广州其他挂牌地块也大概率会采用“价高者得”的模式。

克而瑞广佛地区首席分析师肖文晓认为，继此前取消“竞自维持”“竞建”、保留“限价+摇号”后，广州此次拍地再次回应自然部优化土地拍卖规则。 “价高者得”意味着原本在广州防过热期间出台的限制性监管措施被撤销，这是一次积极的市场化尝试。

“今年以来，广州土地拍卖市场冷热区分明显，冷门地块无人问津，而热门地块却已到了中签顶峰。” “价高者得”，意味着未来房地产企业在广州都想买得最好，好地块将从原来的“实力+运气”转变为“靠实力”，热门地块的争夺将更加激烈，这也将考验房地产公司的会计技能。” 萧文潇继续说道。

来源：好地研究院

22个城市中有18个恢复“价高者得”

10月底以来，不少城市正式宣布恢复“价高者得”招标模式。 从销售结果来看，市场也给予了积极的反馈。

据中国指数研究院统计，截至11月21日，采取“两集中”土地出让方式的22个城市中，均发布了住宅用地公告。 其中，18个城市已恢复“价高者得”。 目前，只有北京、上海、深圳和宁波仍在实施限制土地价格的政策。

一些城市，取消地价后的首次拍卖中，出现了高溢价地块，引起市场高度关注。 相比之下，济南和合肥已完成新政后的首次拍卖。 济南有一块地块，溢价率为53%。 与21天前周边最低价出售的地块相比，成交底价上涨了66%。 政策效果显着； 合肥解除限价后，首拍筹集资金77亿元，最具竞争力地块溢价率为44.9%。

广州目前的政策效果如何还有待观察，但从房地产企业的角度来看，“价高者得”的模式更有利于房地产企业的决策。

某龙头房企投资部人士对21世纪经济报道记者分析称，“抽奖的时候，好地块就这么多，大家都知道好，所以都碰碰运气”去年一段时间，我们观察到一些制造企业也在想尽办法参与优质土地的竞拍，这是一个很简单的逻辑，利润比自己的主业高，有利可图。所以我们当时也很苦恼，不是没有钱，而是拿不到。”

这确实是摇号时期土地市场无法回避的问题。

为了增加获得优质地块的概率，一些有实力的房企会派出“马甲”参与抽签。 比如，近期的北京土地出让中，中海地产甚至使用了东方雨虹的“马甲”。 后者于10月18日以40亿元拿下北京市丰台区住宅用地，并于11月15日将其转让给北京，该地块95%的股权转让给中国海运总公司。

如果恢复“价高者胜”模式，房地产企业的竞争将不再是运气，而是实力。

某龙头房企华南地区人士接受21世纪经济报道记者采访时表示，市场对优质地块有期待，都希望让成熟、经验丰富、优质的地块落地。产品能力做到了。 “虽然说谁中了彩票谁就赚钱，但所呈现的产品和其他产品是否是这块土地建设的最优方案还不确定。所以招标方式还是挺好的，至少大家都公平竞争。” ”

市场信心有望提振

随着全国“价高者得”招标模式的逐步实施，市场人士也期待提振市场信心。

广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳告诉记者，对于开发商来说，能够根据房价水平直观地计算利润率，显然是给市场让利、休养生息、提振市场积极性的一种方式。用于获取土地。 另一方面，目前市场预期偏弱，不会有太多开发商竞价，高溢价地块不会诞生，利润更有确定性。 通过土地市场情绪的恢复，将带动下游商品房市场。

李玉佳预计，后期开发商拿地热情将会提振，这将对后续土地销售产生积极影响。 但如果地价没有上限，开发商参与更多拍卖，地价幅度就会收窄，也可能导致效果减弱。 所以具体效果还要看具体剧情。 目前，市场情绪仍较为低迷。 新建房、二手房价格持续下跌。 二手房挂牌量和新房批发销售均处于高位。 市场需要一定程度的消化。 如果出现触底迹象，新的土地供应政策的效果就会显现。

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