概括

在持续震荡回调的周期中，上半年北京楼市依然表现出较强的韧性

01 市场分析

北京二手房成交量连续三个月下降 上半年成交量维持高位

2023年上半年已经过去了。 回顾前六个月北京楼市，一季度受益于疫情防控全面解绑、刚需改革集中释放等因素。 市场经历了一波放量，二季度增长动力减弱。 北京的新房市场依然比较坚挺，但二手房市场已经开始下滑。 5月至6月，连续两个月下降。 新房、二手房市场降温。 今年的楼市并没有从春天持续到夏天。

今年以来，北京二手房市场经历了过山车行情。 1月份恰逢春节假期，二手房网上签约成交量8352套。 不过，随着疫情的结束，购房需求又回归。 性指标出现恢复迹象。 2月至3月，北京楼市迅速转入卖方市场。 市场火热，成交量快速攀升。 2月份有15,389套，3月份有22,305套。 4月、5月、6月二手房成交量连续三次下滑，其中6月成交量减少至11690套。

以半年为节点统计，今年上半年北京楼市成交量仍处于较高水平。 北京新建商品住房（含普通住宅和别墅，不含共有产权住房）销售27636套，同比增长39.6%。 2017年以来，成交量仅低于2020年下半年、2021年上半年、2021年下半年。上半年北京新房市场的高表现离不开房地产市场的带动。豪宅交易。 以半年为时间节点，上半年北京10w+豪宅销售1886套，达到近十年来最高值。

2023年1月至2023年6月，北京二手房网上签约总量84818套。 2018年以来，近六年同周期交易量仅低于最好的2021年上半年。

上半年，北京共出让住宅用地31宗，土地出让金总额约858亿元。 其中，昌平朱辛庄、海淀双心村、朝阳牛奶西、亦庄X47R1等14块地块触发摇号，12块土地底价出让，土地市场分化显现。 一方面，供应模式发生变化，小批量多方供应，部分过去未售出的地块重新挂牌并成功售出。 还有一个意外，房山长阳地块已经暂停销售。 另一方面，受大环境影响，各开发商调整策略，回归一二线城市。 外资房企大量进入北京，数十家房企抢购热门土地。 为了提高中标率，当地房企也纷纷穿上马甲。

02 榜单解读

中信城四期、北京城建·天坛府、中海·富华里位列上半年北京项目销售金额前三名

京建兰星辰、中海富华里、中信城四期荣获上半年北京项目销售面积榜前三名

越秀·星月、紫金书院、北京悦府位居6月北京项目销售前三名

越秀·星月、珠江·天悦院、北京建工兰星辰荣获6月北京项目销售面积榜前三名

2023年上半年，北京TOP30项目成交总额达931.58亿元。 中信城四期、北京城建·天坛府、中海·富华里、北京悦府、东外39号等5个项目成交金额超过50亿元。 1-5月，中信城四期线上销售额达99.17亿元，已接近百亿元。

今年对于北京的豪宅来说依然是大年。 榜单前五名项目中，仅中海·富华里成交均价8万+，其他四个项目均位于三环路，成交均价10万+。 销售之冠中信城四期位于二环路，价格已突破天花板，成交均价16.5万/㎡。

刚需市场也表现良好。 房山区北京建工兰星辰荣获北京楼市上半年销量冠军。 网上签约均价约为3.4万/㎡。

城市方面，2023年上半年，西城区中信城四期以99.17亿元位列全市六区商品住宅项目成交金额榜第一。 在郊区成交金额排行榜中，大兴区大兴星城以32.08亿元位居第一。 在远郊成交金额排行榜中，密云区国祥远景以7.32亿元位列第一。

从不同环线来看，2023年上半年，西城区中信城四期位列2023年上半年五环内商品住宅项目排名第一。海淀中海·富华里五至六环的永丰领跑，六环外的通州金地北京一街区位列第一。

03 典型项目

中信城四期

在连续两年没有新项目供应的北京西城区，项目市场确实火爆。 中信城四期于3月23日取得预售证书，并于3月30日开盘，上半年网签金额99.17亿，领先断层，轻摘销冠。 中信城四期共6栋，7-15层，2户2电梯，3户2电梯，共计585套房。 项目拥有多种户型，包括建筑面积65㎡的一居室、建筑面积82-93㎡的两居室、建筑面积115-115㎡的三居室。 129㎡，少量大户型复式。 该项目的选址十分罕见且不可复制。 附属淘白学区在西城也实力雄厚。 距天安门广场约1000米，距西单商圈约1800米，距金融街约2500米，距CBD核心约6000米。 米，地铁4号线与7号线在项目西北角交汇。

北京城建天坛

2022年，北京百亿地产项目将于2021年8月首次开盘，并分五期开盘。 单盘累计销售额246亿元，创下北京住宅单盘成交业绩新高。 2023年3月25日，天坛公馆五期共推出250套房，上半年网上签约总金额68.16亿元，排名TOP2。 北京城建天坛位于东城区二环与三环之间，毗邻二环路，紧邻地铁14号线景泰站、地铁5号线蒲黄榆站、地铁8号线永定门外站，连接东单、西单、金融街、国贸等城市核心商圈，地理位置得天独厚。 天坛体量大、业态全面，涵盖住宅、办公、商业、教育等多种业态。 总建筑面积可达130万平方米，容积率2.23。 整体项目分多期开发，包括16栋小高层，共1500套住房。 项目采用新中式建筑、山水文人园林等元素，匹配项目所在区域的文化属性。 总体规划为低层板式小高层住宅，最低8层，最高10层，使项目能够融入周围的古都。

中海富华里

中海·富华里位于海淀永丰路段。 在2022年9月北京三批土地拍卖中，中海拿下海淀永丰两块最热门的土地。 这些是目前的富华利福园和汇园项目，依靠高效的项目运营，项目于去年12月开业，今年4月开盘。 户型涵盖80-140平方米二至四居室。 上半年，富华里线上签单金额52.7亿元，排名第三。 项目紧邻地铁16号线，周边有中关村软件园、永丰产业基地、中关村环保科技教师园、中关村一号、航天城等高新技术产业集群。

北京凯悦嘉寓酒店

上半年，北京乐府线上签约金额52.69亿元，排名前4。北京乐府将于2022年10月开业，目前处于顺利销售阶段。 近几个月来，网签金额一直稳居榜首。 北京悦府位于右安门外亚林西板块，距南二环1.1公里，环路优势十分明显。 亚林西已建成内城豪华住宅区，周围有佑安府、昆仑宫、中国印等。 售价在13万-14.5万左右。 11.2万/㎡的销售指导价具有一定优势。

东外39号

东外39号上半年以网上签约金额51.57亿元排名第五。 东外39号曾经是一座未完工的建筑。 其成立时间可以追溯到20年前的商业综合体项目。 该项目的前身东直门国盛中心是当年北京奥运会的重点配套项目之一。 该项目于2000年开工建设，除交通枢纽于2008年建成投入使用外，其他项目均经历了多次开工、停工、复工，于2012年全面停工。

直到2015年，信达以105亿的价格取得控股权，并开始正式启动开发和运营。 由于多年未完工，该项目存在产权期限缩短、工程质量隐忧等问题。 人们对于复兴后的住宅是否值得购买存在一些争议。 但由于该项目位于东二环东直门的优越位置，因此仍然热销。 。

04 总结与展望

2023年上半年已经落下帷幕，北京楼市各大楼盘项目也交出了“年中答卷”。 一季度，受益于疫情彻底解封和住房需求集中释放，新房市场迎来一波复苏，3月份成交快速增长； 冷效应被抑制。 新房销售端，核心板块的高热度与远郊板块的清凉形成鲜明对比。 在不断震荡调整的周期中，上半年北京楼市依然表现出较强的韧性。 从政策上看，2023年上半年，中央表达了积极态度，优化调整了多项政策。 展望后市，若下半年无救助政策出台，预计市场仍将维持弱势复苏的主基调。 （来源：凯里）

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