首先我们回顾一下今年7月份以来陆续出台的利好政策有哪些？

这些政策包括但不限于：

7月24日：中央政治局会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，及时调整优化房地产政策，根据城市政策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。 ，促进房地产市场平稳健康发展。 政治局会议后，住房城乡建设部、央行、金融监管局等部门积极响应，我国房地产政策开始了新一轮调整优化过程。

7月27日，住房城乡建设部表示，将进一步落实降低首套房首付比例、贷款利率、购买改善型住房免税、减免等政策措施。 “认房不认贷”等个人住房贷款。

7月31日，国房委指出，要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策措施，加快研究建设探索房地产业发展新模式。

8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局2023年下半年工作会议提出，落实“金融十六条”，延长担保贷款支持计划实施期限。 继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，引导商业银行依法有序调整现有个人住房贷款利率。

8月25日，住房城乡建设部、央行、金融监管局推动实施首套房贷款“认房不认贷”政策措施，包括它位于“一城一策”工具箱中。 同日，财政部、税务局、住房城乡建设部发布公告，继续实施支持居民购房的个人所得税政策。

8月31日，央行、金融监管总局发布通知，降低现有首套房贷款利率。 首套房和二套房最低首付比例政策限制统一为不低于20%和30%，这意味着热点城市的二套房首付受到限制。 二套房贷款利率政策下限由不低于LPR加60BP调整为不低于LPR加20BP，大幅下调40BP。

中央定调后，各地开始紧锣密鼓地发力。 例如，8月31日，广州、深圳宣布实施“认房不还贷”政策。 随后，上海、北京紧随其后，一线城市全面实施“认房不还贷”政策。 截至目前，已有20多个城市实施了“认房不还贷”政策。

9月，国内多个城市宣布部分放宽或全面取消区域限购。 长达13年的限购政策开始在重点城市逐渐“退潮”。 在放宽限购政策的同时，各地还陆续出台“带房转按揭”、给予购房补贴、放宽增值税免税期限、降低首套房贷款利率等配套政策。 实现政策良好结合的决心已经充分展现。 。

房地产政策的不断优化和调整，是基于房地产市场供求关系的重要变化。 这一变化背后的短期和中长期原因是什么？

从短期原因看，一是需求端基本面下降：经济增长和居民收入增长放缓，居民购买力不足，需求端受到影响； 二是供给侧输血不足：房地产市场两年多来一直在底部徘徊。 今年以来下行压力加大。 部分房地产企业陷入流动性危机。 供给侧深度调整。 一些房地产企业缺乏新的融资渠道和自我发展机制。 三是新增贷款利率与存量贷款利率差异较大：导致因提前还款、商业贷款、消费贷款置换存量住房贷款而产生一些风险。

从中长期原因看，一是人口增速放缓，人口老龄化趋势逐渐显现，长期住房需求基本面发生变化：2022年起，我国人口将首次出现负增长，青壮年人口比重下降，老年人口比重上升。 人口结构的变化将导致长期住房需求基本面的变化。 二是城镇化进程放缓，住房供应逐渐饱和：兴业证券统计，2022年底我国常住人口城镇化率为65.22%，虽然较2021年提高0.9个百分点，与2021年1.3个百分点的增速相比，仍然较小，比例仍在放缓； 此外，我国家庭住房户比接近1.1，住房供给总体已达到平衡，但不同城市可能面临分化不均的问题； 三是房地产供给侧需要新的发展模式，股权投资将占据更大比重：目前，我国房地产市场已逐步从增量转向存量。 房地产企业以往的“三高”模式已不再适应新形势。 新发展格局下，REITs等股权融资工具将发挥更大作用。 居民可以通过REITs享受房地产增值收入，自然会影响房地产市场的供需双方。

（资料来源：WIND、华西证券研究所。风险提示：意见或信息引自外部机构，我们不对意见和信息的真实性、完整性和准确性作出任何实质性保证或承诺。）

政策“组合拳”持续实施带来的影响

从政策效果来看，据中智调查数据显示，政策实施后，全国购房意愿提升15个百分点，其中北京、上海、广州、深圳增幅明显，其中北京、上海均增加约20个百分点。 从市场表现来看，中国指数研究院监测显示，一线城市新房、二手房热度有所提升，新房项目参观和认购热度大幅提升。 尤其是优质板块项目更受购房者关注。 其中，北京、上海市场明显高于其他城市。 近期，一些新建商品房项目已明确取消价格优惠。 二手房业主的预期提高后，议价空间也在缩小。 总体来看，房价呈现一定企稳态势。 此外，除了房地产政策外，近期减税和活跃资本市场的政策“组合”也持续落实，有望进一步提振居民和企业部门的经济信心。

（资料来源：WIND、华西证券研究所。风险提示：意见或信息引自外部机构，我们不对意见和信息的真实性、完整性和准确性作出任何实质性保证或承诺。）

但全国房地产市场整体交易规模并未明显增长，政策见效尚需时日。

短期内，预​​计多地将继续加快优化楼市政策，降低首付比例、降低房贷利率、放宽限购政策等，在多项新政带动下，预计购房者核心城市入市积极性将更高。 价格方面，新房价格方面，预计短期开发企业仍以快速出货和回笼资金为主。 整体涨价预期和空间较小。 其中，核心一二线城市房价有望逐步企稳，三四线城市房价仍有望下跌。 。 二手房方面，随着挂牌量的增加，二手房的价格并不坚挺。 预计短期内二手房价格将小幅上涨，整体价格平稳。

总体来看，房地产政策的实施可能会产生多方面的影响：

1）对于房地产行业来说，房地产政策体系将更加符合房地产新形势，房地产行业也有望重回供需平衡的“新中心”，提振经济信心;

2）对于银行来说，可以有效减少提前还贷的现象，减少对银行利息收入的影响。 同时，还可以减少违规使用经营贷款、消费贷款替代现有住房贷款的空间，降低风险隐患；

3）对于购房者来说，住房抵押贷款利息支出的减少可以增加可支配收入，有利于增加消费，扩大内需。 根据9月20日公布的最新报价，5年以上LPR报价为4.2%，首套房贷款利率最低为4.1%。 如果按照30年期商业贷款300万元计算，等额本息还款，每月可节省还款170元左右，合计节省利息约6万元。

面对房地产政策“组合拳”，一方面，我们预计未来政策将继续向更加优化的方向发展，为购房者和房地产市场带来更多实惠； 另一方面，一些核心城市房价虚高、供需失衡等问题将长期存在，也可能是不争的事实。 请投资者审慎决策、理性配置。

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