除了保持增长的文旅数据外，华侨城还披露了房地产销售数据。 2023年9月，华侨城实现合同销售面积12.2万平方米，合同销售金额22.6亿元，同比均下降近60%。 前9个月，华侨城累计合同销售面积154.1万平方米，同比下降23%； 合同销售额318.9亿元，同比下降26%。

经营业绩的两极分化，折射出这家昔日擅长讲“文旅+地产”故事的国企如今的处境。

文化旅游蓬勃发展，但房地产仍低迷

今年以来，各地欢乐谷人头攒动，华侨城文旅业务也出现明显复苏。

今年上半年，华侨城文旅企业累计接待游客超过4400万人次，比去年同期增长74%。 暑假期间，华侨城旗下主题公园产业集团欢乐谷集团披露数据，期内累计接待游客量同比增长超过30%。 营业收入赶上2019年同期水平。

尽管文化旅游正在向好，但投资平台上的一些投资者仍感到担忧，称很难预测房地产销售下滑对华侨城的影响。 据时代财经统计，截至10月18日，华侨城A收盘价为3.86元/股。 近三天股价已下跌6%，达到近年来最低股价。

公告显示，华侨城前9个月累计实现合同销售金额318.9亿元，较去年同期下降26%； 单月合同销售额22.6亿元，不仅同比下降63.8%，也是年内除1月份外的单月最低水平。 等级。

纵观前9个月，除了2-4月单月销售额同比大幅增长外，华侨城其他月份销售额均出现下滑，这与整个房地产行业的走势总体一致。 这也让华侨城上半年延续了去年的亏损走势，录得归母净利润亏损13亿元。

华侨城解释称，主营业务整体亏损的主要原因是，一是由于部分项目区位布局、开发周期长等因素，公司部分项目处置速度不及预期，毛利率同比下降； 二是为适应市场环境，加速减销，公司对部分房地产项目采取灵活的销售策略，造成部分价值损失等。

值得一提的是，华侨城的主营业务包括综合旅游业务和房地产业务。 收入构成显示，上半年，旅游综合业务收入103亿元，房地产业务收入91亿元。 其中，原旅游综合业务录得下降2.3%，占整体收入的比重由去年同期的64.34%下降至53.02%。 。

旅游热潮为何没有带动华侨城文旅板块利润翻倍？

2022年华侨城跟踪评级报告指出，华侨城的文旅综合业务通常指景区门票收入、园区销售收入、文化演艺项目收入以及园区配套物业租售收入。园区等，即包括文化旅游项目收入和旅游地产收入。

华侨城证券代表也向时代财经证实，本次财报中的“旅游综合收入”包含文旅地产项目。 这些房地产项目大多是通过土地划拨协议获得的低价土地。 也就是说，华侨城尚未单独披露其纯文旅业务的数据表现，这也受到不少投资者的诟病。

去年4月，原董事长段先念退休，保利集团原总经理张振高接任掌舵。 华侨城正式开启转型之旅，在组织架构上划分文旅和地产业务。 文化旅游业务由欢乐谷管理。 集团、酒店集团和新成立的旅游开发集团进行专业化运营。

“内部专业整合已经进行了一年多，但目前由于历史原因，包括土地分拆，报告制分拆仍在办理中，未来会逐步分拆。” 上述证券代表指出，在上市公司华侨城平台上，纯文化旅游业务目前呈现正增长趋势，但具体数字目前尚无法明确披露。

试水轻资产，文旅+地产模式是否遇到障碍？

尽管文旅业务正产生积极效益，但华侨城整体业绩仍深陷泥潭，这也引发了一些对其独特的“文旅+房地产”发展模式的质疑。

以主题公园起家的华侨城，是“文旅+地产”商业模式最早的先行者之一。 在此模式下，华侨城利用文旅模式，通过发展文旅综合业态，低价获取土地，改善环境，提高地价，并依靠住宅销售现金流支持旅游业发展，使为持有的财产。 沉淀资金。

这种融合互补效应，让华侨城早年迅速积累了“欢乐谷”、“欢乐海岸”等文化、旅游、商业、娱乐综合体； 同时，低价拿地推升了华侨城房地产的利润表现，常年保持在50%左右。 毛利率高，解决了短期现金流问题。

2017年至2021年房地产快速发展时期，华侨城不断扩地，以相对较低的溢价收购了众多综合性大型项目，并将其向二三线迈进。 2021年，华侨城实现营业收入1026亿元，营收首次过亿元。

然而，房地产市场的低迷打破了华侨城文化旅游与房地产开发的平衡和闭环。 房地产销售业务放缓，文化旅游项目资金难以充足。 此外，疫情对文化旅游产业也造成冲击。 华侨城的“两只翅膀”受损。

2022年，华侨城还主动放缓对外投资力度。 全年仅新增土地储备5处。 与往年数十项投资规模相比，收缩明显。 然而，华侨城这几年在低能耗城市的扩张，给房地产销售带来了一定的困难。

截至2023年上半年，华侨城累计剩余可开发建筑面积1144.6万平方米。 据克而瑞统计，一二线城市占比40%，三四线城市占比60%。 一二线城市占比较2022年底下降2.4个百分点。

华侨城也在今年2月回复问询函称，公司布局的多个城市新房价格均处于下行通道，“以价换量”已成为市场常态。 部分地区的库存是按照可淘汰的市场价格变现的。 净值低于成本。 据时代财经测算，截至2023年上半年，华侨城房地产业务毛利率三年内下降了近55个百分点。

“我们的文旅融合模式一直是领先的。但面对房地产低迷，三四线城市或者一些核心城市的偏远地区确实受到了影响。这时候，培育的作用文化和旅游通过自身的开发和运营已经被削弱。” 华侨城证券相关人士向时代财经表示。

不过，其指出华侨城未来也将针对这一问题做出调整，例如减少文旅重资产投资、开展资产输出业务等。 今年以来，华侨城开展了一些轻资产出口行动，其中包括与当地政府达成长沙文旅综合项目一期（亲子乐园）轻资产出口协议。

中国主题公园研究院院长林焕杰指出，由于近年来房地产行业低迷，华侨城在部分城市开发文旅综合项目时，将通过出售土地的方式快速解决现金流问题。 不过，林焕杰认为，与文化旅游开发的粗放形式不同，华侨城在“城市建设”方面仍有优势和决心。 在开发房地产的同时，带动了当地交通设施、商业、文化旅游等的整体建设，因此没有出现大型烂尾文化旅游项目。

不过，与早年华侨城旗下欢乐谷一家独大相比，主题公园市场已经发生了巨大变化。 无论是本土品牌，还是迪士尼、环球影城等外资企业，都纷纷加入竞争。 这也给华侨城主题公园的发展带来了分流和压力。

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