9月15日，新京报记者探访了建成一年多的虎踞北路4号5号楼。新京报记者 李钊 摄

文丨新京报记者 李钊

南京市虎踞北路4号5号楼是一栋全新的二层建筑。 咖啡色和米色的外立面有两排透明玻璃窗，倒映着蓝天和绿树，在繁忙的都市里显得格外安静。

这座小建筑扮演着先锋的角色。 这是全国首个公开报道的业主自筹资金改造危房项目。 一度被作为一项惠民工程来推广。 政府为此成立了专门工作组，提供资金支持并指定建设机构。 业主参与各个环节，自治通过协商发挥主导作用。

从2014年房屋被认定为危房，业主申请自费装修，到2022年5月交房，20多位业主搬进新房——故事到这里并没有结束。

交房一年后，房产证仍未领取，虎踞北路4号5号楼业主又陷入了新的烦恼。 近十年来，由于利益冲突，邻里关系变得微妙。 业主、建筑代理商和政府部门都参与其中，形成了一个复杂的网络。 补办房产证是这场长跑的“最后一公里”，也是“自拆自建”摸着石头过河的又一艰难写照。

长期未领取的房产证

9月15日上午，67岁的李晓波和几位邻居来到南京古芳大厦“反映情况”。 鼓楼房地产集团有限公司法务部负责人接待了他们，并像往常一样将他们引入会议室。 刚坐下，李晓波就直奔主题。 虎踞北路4号5号楼的房产证仍未拿到。 距离他们上次来这里寻求帮助，已经过去了半个多月了。

虎踞北路4号5号楼改造后，建筑由原来的砖木结构改为混凝土框架结构，使用寿命也得到更新。 自然是需要更换新的房产证的。 然而，自2022年5月交接以来，业主们一直没有拿到房产证，以李晓波为首的业主们自行组织起来，奔波于各个行政部门。

虎踞北路4号小区门口。新京报记者 李钊 摄

这栋楼的业主平均年龄超过60岁，他们对产权证的焦虑也有自己的理由。 李晓波和丈夫常年住在城东，离这所房子很远。 家里有一位九十多岁的老人，需要照顾。 她打算卖掉这栋房子。 210室的孙子去年上小学了。 据学区介绍，原本他就读于赤壁路小学，但因补办房产证导致房产过户延误，导致孩子被分配到另一所成绩较差的学校。 年长的业主更担心。 从申请到审批再到施工的这些年里，大楼里住过好几个人。 老人去世时没有房产证，他们担心遗嘱过户麻烦。

会议桌上，每个人都一言不发地表达着自己的辛酸之情。 白发苍苍的徐景华是这群人中年龄最大的。 40多年前，徐景华是省化工研究院的一名工程师。 雇主给他分配的公寓不是好房子，而且是朝北的。 他在这间公寓里结婚了。 我一生的大部分时间都在养育孩子。 老房子装修后，老徐的户型得到了改善，有了一间朝南的房间，但他仍然感到不安。

“之前在街上开过一次会，记者让我们谈谈新房子、新生活，只有拿到了房产证，才能真正谈幸福，你觉得呢？” 老徐说着南京话，无奈地摊开双手。 。

五十多岁的孙兵点了点头。 在场的业主代表中，孙兵话不多。 他是淮安人。 他很早就来到南京，现在开了一家维修店。 现在儿子要结婚了，女人的户口也即将转移到这里，他必须更加用心。

李晓波知道他们产生共鸣的原因。 老徐提到的街头集会李晓波也参加了。 这是今年4月社区组织的业主论坛。 南京当地媒体受邀。 原本是为了宣传搬进新居的老房子业主，让业主们畅谈自己的幸福生活。 于是，现场画风突变，“大家都在抱怨没有拿到房产证”。

李晓波回忆，那次老徐和孙兵都接受了采访。 老徐首先肯定了房屋布局的优点，改善了房间的通风。 然后话题变成了“但是”，并提到了房产证的问题。 社区负责人看向孙兵，替他总结道：“我儿子的婚房已经定下来了，他可以在这个房子里结婚，如果这个房子不装修，孩子就嫁不出去。” 孙兵无法插嘴。

最终发布的视频报道只摘录了“但是”的前半部分。

邱志平是最年轻的业主代表。 他是一名上班族，也是业主之一，经常陪同李晓波出入各个行政部门。 “我们看到她（李晓波）作为女同性恋到处乱跑。 有时这并不容易。 难受得我哭了，对于一个六十多岁的人来说，真是可怜。”

戴着眼镜的邱志平拿出笔记本记录着。 他把话题拉回了原点——房产证卡在哪里了？

虎踞北路4号5号楼改造前外观。受访者提供

老化的小楼

虎踞北路4号5号楼是一栋有一定历史的二层楼房。

其所在的江苏省化工界地理位置十分优越。 小区紧邻内环西线。 东有江苏省属院校，西有南京艺术学院等高等院校。 最近的云南路地铁站距离酒店仅200米。

小楼诞生于20世纪50年代，建筑面积1890平方米。 用205室房主张玉燕的话说，当时这是一栋“顶级”建筑，有自来水、红漆木地板、大蓝瓦房。 那是为省化工院骨干人员建的房子，总经理就住在里面。 领导干部和工程师等高级人才。

随着时代的变迁，这座小楼也逐渐老化。 楼梯间的墙壁已经开裂、剥落，电线乱七八糟地嵌在门上方。 砖木结构的边角都被白蚁蛀坏了，隔音效果也很差。

虎踞北路4号5号楼改造前内部。受访者提供

此后，化工厂进行改制，实行房改。 合格居民搬出，久负盛名的高端家庭住宅逐渐成为周边地区最古老、居住条件最差的房屋。 2007年，孙兵的儿子要上学了。 他在报纸上低价看中了这座老房子。 成交价格每平方米6000多元，比周边便宜近3000元每平方米。

2013年，城西主路桥改建为隧道。 也许高架桥的爆破给了五栋建筑最后的打击。 小建筑物的外墙出现了裂缝。 居民害怕住在里面。 他们向有关部门汇报，并由专业团队进行危建鉴定。

张玉燕回忆，前来鉴定的专业人士站在二楼。 他双腿分开站着，剧烈地颤抖着。 他能感觉到地板在颤抖。 “这非常危险。” 2014年，虎踞北路4号5号楼被评为C级危房。

《危险房屋鉴定标准》将房屋的危险性分为ABCD四级，其中C、D级称为“危险房屋”。 C级是指部分承重结构的承载力不能满足正常使用要求，发生局部危险，构成部分危房。

消除危房的方法有加固、改造、拆除三种。 随着各地棚改建和拆除规模的减小，五栋建筑的拆除显得遥不可及； 而砖木结构房屋的使用寿命只有50年，设计和施工标准较低，承重构件损坏严重，加固似乎并没有改变本质。 张玉燕想出了一个大胆的想法——用业主自有资金对工地进行改造。

在政府机关工作的张玉燕深知，想要把事情做好，需要政策文件的支持。 他翻遍了能找到的所有文件，在当时的《南京市住房安全管理办法》中找到了农村改造的依据。 他认为“或许可以按照农村的情况来实施”。

张玉言自然成为了这个计划的推动者。 从2014年开始，张宇燕多次走访市、区两级住建规划部门，但因没有先例和规定而陷入困境，而且还涉及测绘、设计等领域。 工作人员陪他学习，但毫无成果。 一位系统内部人士“指点”张玉燕，“既然区里说没有先例，请区里向市里汇报，上级部门再给下级部门答复。”

这个技巧确实有效。 2014年，原南京市住建委按照鼓楼区相关规定，批准对虎踞北路4号5号楼进行改造。

不过，这只能算是一线希望。 此后，审批权限发生变更，提交的信息多次被退回并要求更新。 张玉言就像西西弗斯。 他推起的石头又又落了回去。 他感觉自己的精神状态已经到了崩溃的边缘。 。

真正的转机出现在2019年9月，《南京市城市危险房屋除险治理专项工作方案》发布。 鼓楼区政府成立虎踞北路4号5号楼危房治理专项工作小组，鼓楼区住房保障局牵头，会同房产局、区财政、城管、公共部门安全、建设等部门共同参与。

2020年7月，南京市规划和自然资源局作出行政许可决定。 拿到行政许可的那一刻，67岁的张玉燕现场流下了眼泪。 自该建筑被认定为危险建筑以来，已经过去六年了。

2020年，张玉燕作为业主代表领取了建设工程规划许可证。受访者提供

自主、利益和共识

其实，这并不是一个愚公移山，靠毅力写下结局的故事。 作为一个自主项目，申请的难度只是第一步，也很难获得所有业主的同意。 虽然政府组织了专门的团队，但各方面都需要业主的点头和签字，项目才能进行。

虎踞北路4号5号楼，业主21户，产权单位5个。 张玉燕最初提出了“自拆自建”的想法，但没有得到一致同意。 有些人想向政府索要补偿，而不是自费装修。 但张玉妍却觉得不太可行。 “桥梁改建隧道前，五栋建筑已自然腐朽，危筑鉴定结果与附近建设项目之间的因果关系很难确认。”

邻居们互相劝说，“破旧的房子没办法卖”，“花点钱让房子增值”。 最后，他们通过了思想工作，通过了第一关。 宁海路街道城管处副处长杨爽回忆，沟通意向的结果是“100%的业主没有反对”。

张玉燕组织成立了作为决策协调员的六人工作组，下设资金管理组、设计组、安监组、外联组。 所有居民都被纳入这个分工结构。 张玉言还为工作组刻了专门的印章，但他否认自己是工作组组长。 他更愿意将这个团体视为一个共同谈判的扁平组织。 然而，在很多业主心中，张玉言投入的精力远远超过其他人，是实际的领导者。 人们称他为“张公”。

业主定期开会讨论进展情况。 随着新房的设计图纸越来越详细，冲突和矛盾也随之增多。 大家都希望能从这次拆除重建中得到最大的利益。 纠纷不仅发生在邻居之间，也发生在家庭成员之间。 尚无统一意见。

2020年，虎踞北路4号5号楼业主开会讨论图纸设计。受访者提供

例如，有业主建议原来的方形承重柱太小，需要更换； 有业主询问是否可以挖一个地下室归一楼住户所有； 有人不满，为什么二楼可以有阁楼，一楼却不能？ 有的人希望政府能够安排装修时的过渡，有的人甚至想直接扩大公寓面积。

张玉燕不得不重申南京市规划资源局对其危房改造提出的明确要求：改造后的房屋必须坚持原场地、原面积、原高度，消除风险。 “三原原则”在一定程度上劝退了一些业主。 。

当然，所有冲突的核心争议仍然指向金钱。 《南京市城市危房淘汰治理专项工作方案》明确，财政补贴方面，丙级危房改造费用由市、区财政与业主按2：2的比例分担：6，即政府补贴40%，业主自掏腰包60%。

这无疑是个好消息，但根据改造工程可行性研究报告，估算总投资价为每平方米6000元，业主每平方米应缴纳3600元。 与四年前相比，业主私下寻找了一家设计公司。 1500元的预估价格要高得多，这引起了一些业主的质疑。

“装修房子除了土建费用外，还有拆除、设计、监理、安装等费用，很多都是以前没有考虑到的。” 张玉燕解释说，对于很多大单位的业主来说，一次就要花掉二三十万。 ，收入水平较低的业主有一定的困难。

喧嚣中，不满情绪悄然滋长，张玉燕就被针对了。 其中，反对声音最大的就是他的邻居蒋宝芬（化名）。 蒋宝芬原本是工作组的核心成员。 张宇彦说，由于一楼住户常年受潮，他提出的设计理念是“楼下架空防潮，楼上通风隔热”。 首层设置82厘米高架防潮屏障。 势必增加建设成本，遭到以蒋宝芬为代表的业主的强烈反对。 加之一系列的争执让张玉燕觉得“不能再继续下去了”，工作组陷入了僵局。

在几位业主代表劝说张玉燕回来后，张玉燕进行了整顿，蒋宝芬被调离工作组，分配到设计组。

9月6日，张玉燕在家中向记者展示了他多年来为促成危房改造准备的文件和材料。新京报记者 李钊 摄

分歧

2020年，政府指定南京下关房地产管理有限公司（以下简称“官房公司”）作为施工代理负责改造，并按工期结算工程款。 按建筑面积计算，蒋宝芬一家需要支付20万多元的工程费用。 然而，第一次只支付了6万元后，蒋宝芬就拒绝再支付一分钱。

少数批评张玉言的业主与蒋宝芬结盟。 尽管人数悬殊，虎踞北路4号5号楼的业主却分裂成了“亲张派”和“反张派”两派。

在种种摩擦中，改造工程继续进行，搬迁、拆除、施工、移交。 2022年5月，业主们在媒体的关注下拿到了新家的钥匙，幸福地搬进了新家。

蒋宝芬没有全额支付工程费，自然没有拿到钥匙。 张玉燕说，姜宝芬把锁撬开，自己强行进去，别人拿她没办法。 “毕竟那是她的家。”

宁海路街道城管处副处长杨爽告诉新京报记者，蒋宝芬不仅与张玉燕有分歧，还与建设单位存在矛盾。 整个建筑的伸缩缝就在姜宝芬家的屋顶上。 所谓伸缩缝是指沿建筑物或结构的施工缝方向在适当位置设置的结构缝，以防止建筑构件因气候、温度变化（热胀、冷缩）而产生裂缝或损坏。 。 伸缩缝将地基上方的建筑构件，如墙壁、地板和屋顶（木屋顶除外）分成两个独立的部分，使建筑物或结构能够沿长度水平扩展和收缩。

姜宝芬懂一些工程知识，坚称伸缩缝会对她家造成渗漏等影响。 她试图与施工方协商不付或少付余款，但施工方告诉新京报记者，他们已邀请专家进行论证。 扩建缝不会影响蒋宝芬一家，双方也没有达成一致。

搬进新家的喜悦并没有持续多久，房产证成了这场漫长拉锯战的“最后一公里”。 这一次，张玉燕拒绝再“出面”。 为了避免有人说他“起得太早”从中捞到好处，交房后，张玉燕特意比其他业主晚装修。 至于房产证，他并不着急，稍后再说。

然而，急于卖房、过户、孩子入学的业主们却忧心忡忡。 李晓波成为索取房产证的主力军，像当年的张玉燕一样，与各个行政部门打交道。 业主们因到处乱跑并遇到障碍而感到沮丧。 有人签名要求张先生“回来”，但张玉燕却提出了一个要求——必须95%以上的业主签字同意，他才会考虑。

这几乎是一项不可能完成的任务。 这些年来，由于利益冲突，邻里之间原本和睦的关系，变成了各自为政。 业主与交割公司之间沟通不畅。 他们往往认为施工方没有申请证书的动机。 他们想迫使其他业主向蒋宝芬施加压力，收回未偿还的项目资金。 矛盾漩涡的中心又回到了业主身上。 。

今年夏天，南京当地多家媒体报道了虎踞北路4号5号楼房产证问题。 业主在接受采访时提到，姜宝芬没有缴纳工程费，这也是房产证难以领取的原因之一。 至此，邻里不和彻底公开化。

杨爽明显感觉到姜宝芬的反抗越来越强烈了。 “以前我们还能和她交流几句话，现在她连我们的电话都不接了。”杨霜说。 新京报记者多次尝试联系姜宝芬，但未得到回复。 一位与蒋宝芬关系密切的业主也拒绝接受采访，“这件事你可以向街道询问。”

“其实，真的没必要把所有矛盾都集中在姜宝芬身上。如果产权证可以单独办理，交了钱的业主也能拿到产权证，那么其他业主之间就不会有矛盾了。”还有蒋宝芬。如果蒋宝芬必须配合，否则不行。街道可以协助业主通过司法途径起诉蒋宝芬。” 杨爽强调，但无法确认房产证问题是姜宝芬的原因。

真正的原因

至于房产证迟迟拿不到的真正原因，似乎也是一团迷雾。

事情始于缺少规划审批图。 房产证一般由建设单位办理。 据房产交割公司的说法，房屋交接前本应完成测绘，但业主却被提前“抓获”，留下了隐患。 事后申请测绘时，房产测绘部门需要根据规划审批图对整个建筑进行测绘验证。 封房公司负责人拿着资料去申请，却发现盖有规划局特批章的一层、二层印章缺失。 平面图。

当时，南京当地一家媒体正在关注此事。 记者跟随业主走访了多个部门。 最后重新核发规划审批图，即可进行测绘。

然而，当测绘部门进来时，发现101房间扩大的厨房占据了公共区域。 街道相关部门协调拆迁后，蒋宝芬的家人拒绝让测绘人员进入测量，再次陷入僵局。

经过与业主代表反复沟通，测绘部门同意做点特别的事情，绕道蒋宝芬家进行测绘。 但由于危房改造需要新门牌号，测绘报告仍无法出具。

负责此事的宁海路派出所孙姓警官告诉新京报记者，这5栋楼房虽然按照“三原”原则进行了改造，但房间朝向、进楼入口都进行了调整。 原来的四个单位改为六个单位。 房间号码也发生了变化。 “按照现行规定，拆迁重建的房屋必须按照商品房门牌号编制办法重新编号。”

这个过程中出现了分歧。 一些业主认为，居住地址变更后，户口簿、身份证等一系列证件都要更换，势必会带来新的麻烦，希望保留原来的门牌号。 “我跟他们沟通过好几次了，其实使用新门牌号不会造成麻烦，我们只需要出具一地一地证明就可以了。” 孙警官表示，但为了尊重居民的诉求，他还是将申请表放在一起。 申请材料正在等待上级部门审批。

9月15日，李晓波、徐静华、邱志平在宁海路派出所外讨论门牌号问题。新京报记者 李钊 摄

房管公司承诺绕开蒋宝芬，为其他缴纳工程费的业主办理产权证。 在与业主的沟通中，项目经理王某透露了产权证的真正“拦路虎”。

一是新门牌号尚未公布，测绘报告无法出具； 二是尚未进行消防验收，无法完成竣工​​备案的； 三是涉及未验房入住等问题，施工方可能面临处罚，目前正在向上级部门申请。 免除处罚。

9月15日，孙警官回复李晓波告知，业主提交的使用原门牌号的申请已被市局退回，目前正在按照新门牌号规定办理。 对于消防问题，冠方公司项目负责人王经理解释说，虎踞北路4号5号楼原本是严格按照“三原”原则进行改造的，但过去的消防问题建筑物无法满足现行标准，例如防火梯设计标准。 等等，导致验收困难。

9月20日上午，还在古芳大厦会议室，王经理与业主进行了又一轮沟通。 此次他带来了今年7月发布的《南京市既有建筑更新改造消防设计审查验收改革实施方案（2.0版）》，其中明确规定“三元”工程。

文件指出，如果改造经规划资源部门按照“原址、原面积、原高度”批准，不改变建筑使用功能，且确实受到条件限制而无法进行改造利用单位应当制定符合国家现行工程建设消防技术标准的消防实施方案。 该计划对薄弱环节提供基于绩效的补偿。 改造后建筑的消防安全等级不得降低，并确保改进和提高。

得知好消息后，王经理补充道，目前正在等待公安部门编制的新门牌号，但他已经给业主打了疫苗。 在与测绘部门初步沟通时，对方表示，蒋宝芬家的测绘工作尚未完成。 竣工后可能会导致其他业主的测绘报告无法加盖印章。 “当然我们还在与测绘报告进行沟通。”

自拆自建能否复制？

Now, everyone is entering a new round of waiting for the surveying and mapping report to be released. Zhang Yuyan decided that after the surveying and mapping results came out, he would post a public notice about his home in the community, "Let others see if my home has secretly expanded the area." After spending the past ten years working "in the spotlight", he needed to clear his name.

As for the project payment dispute between the construction agent and Jiang Baofen, Manager Wang said that although there was no construction agency agreement with Jiang Baofen, they signed a letter of intent and commitment at the beginning, and the company may take legal measures in the future.

From the application for renovation to the completion of the new house, this is a journey. In April 2021, Han Liming, member of the Standing Committee of the Jiangsu Provincial Party Committee and Secretary of the Nanjing Municipal Party Committee, visited the renovation construction site of Building 5 at No. 4, Huju North Road. At that time, Han Liming asked Zhang Yuyan a question whether this project could be replicated. Zhang Yuyan replied that it could be replicated.

Zhang Yuyan often mentioned this conversation to the media, but what he did not fully say at the time was that the key to replication is that both people and institutional guarantees are indispensable. Relying on residents' independent renewal cannot be separated from strong promoters, but the promoter himself is just an ordinary resident. How to coordinate everyone's efforts in one place? If there is no institutional guarantee, it will be a "thankless" role, and it will be difficult to succeed in the end. All this requires mature and supporting policies.

Dong Wenjun, general manager of Nanjing Yangtze Urban Architectural Design Co., Ltd., mentioned in an interview with the media that the success of the project is inseparable from the government's attention and promotion. However, it is impossible for every project to be led by the director of the Real Estate Bureau. He suggested that relevant departments could study this case as a special subject and explore a complete system and working mechanism. At that time, only property owners' self-financed dilapidated building renovation projects will have mature conditions for replication and promotion.

Qin Gang, deputy director of the Urban Construction and Renewal Committee of the Beijing Municipal Committee of the Democratic League and chairman of Yasong Chengmai, told the Beijing News reporter that Building 5, No. 4, Huju North Road is a microscopic case of urban renewal and a very meaningful private exploration that embodies the A sense of citizenship through consultation, mutual assistance, co-construction and co-governance. For a long time, many old and dilapidated buildings have relied on the government's wholesale demolition, which has not stimulated the enthusiasm of property owners or stakeholders, and is not conducive to the healthy operation of urban renewal in the long run.

Qin Gang still has reservations about the current replicability of "self-demolition and self-construction". Whether it is the previous lengthy application approval or the property rights certificate issue, it shows the difficulty and complexity of this model. He believes that the renovation of dilapidated buildings involves many fields, and it is almost difficult for property owners who are not in the industry to be competent. To form a replicable model, top-level design is indispensable. The government needs to issue specific standardized guidelines and provide guidance. and supporting roles to enhance social governance capabilities.

In Zhang Yuyan's new home, two poems are printed on the bookshelf on the second floor of the attic: "The solitary smoke is straight in the desert, the sun is setting in the long river" and "Always doing without leaving, always walking without stopping". He often uses these two poems to compare himself to the past ten years. The trek is like walking in a lonely desert. There is no precedent to learn from. I rely on the belief of "always walking without stopping". Only I know the feeling.

There are two poems printed on the bookshelf on the second floor of Zhang Yuyan's new home, which reflect his feelings during the nearly ten years of traveling.Photo by Beijing News reporter Li Zhao

He looks forward to this experience coming to a perfect end as soon as possible, and hopes that Building 4 and 5 of Huju North Road can truly become a mature example for future renovation of dilapidated buildings, but he also knows that this will be a long road.

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