针对上述情况，有机构分析认为，公募REITs普遍下跌，一方面是市场情绪整体低迷，另一方面是基础资产经营分化、管理机构变动等基本面因素影响。 部分项目短期调整幅度已大于基本面波动。 当前市场已经提供了左侧优惠券挖掘和布局的机会。 此外，为进一步促进信息透明度，公募REITs相关运营主体应进一步加大信息披露力度，以便投资者及时了解基础资产的变化。

REITs 跌幅保持不变

部分项目面临压力

12月20日早间，华安基金公告称，华安张江产业园REIT 12月19日二级市场收盘价为2.521元/股，连续三个交易日累计跌幅11.39%，累计跌幅近20个交易日收盘价上涨21.46%。 %。 为保护持有人利益，该基金自20日开盘起停牌一小时，基金通平台股份转让业务暂停一小时。 20日停牌一小时后，复牌的华安张江产业园REIT全天上涨2.5%，但12月和今年分别下跌18.05%和32.13%。

无独有偶，富国资本水务REIT也在12月15日的提醒公告中写道，该基金12月15日二级市场收盘价为2.662元，较11月17日收盘价下跌20.51%。请广大投资者注意本基金的投资风险，审慎决策，理性投资。 截至12月20日收盘，富国资本水务REIT年内累计跌幅达29.97%。

此外，针对上述周期性波动，华安基金和富国基金均表示，相关REIT产品的基础设施项目运行稳定，基金投资运作正常，外部管理机构正常履职，存在以下问题：无应披露而未披露的重大信息。 发现对基金有重大影响的舆情信息。

据富国基金12月14日公告，富国首创水务REIT项目外部运营管理机构为首创生态环保集团有限公司（以下简称“首创环保集团”） 12月12日，收到北京市监委“留置”通知。首创环保集团董事会秘书、总法律顾问邵力已被拘留，目前无法履行职责通常情况下。 张猛，首创环保集团董事，兼任董事会秘书。

四季度华安张江产业园REIT价格加速下跌，与底层资产张江光大园区、张润大厦入住率下降有关。 今年5月，OPPO旗下芯片公司ZEKU解散，ZEKU撤回了张润大厦的租约，导致该大厦入住率从二季度末的94.05%直接下降至年底的57.19%第三季度。 此外，张江光大园区的出租率从2022年底的92%以上下降至2023年第三季度末的78%。

入住率下降并非单一现象。 同为园区资产项目的建信中关村REIT，截至今年三季度末，该资产写字楼出租率仅为63.73%，较去年同期大幅下降30多个百分点。截至2022年3月末，入住率为96.15%。截至12月20日，建信中关村REIT今年以来的跌幅已高达43.16%。

整体市场气氛低迷

有些组织从左侧开始布局

事实上，不仅个别产品出现阶段性经营困难，二级市场交易的其他REITs价格也出现了大幅下跌。

数据显示，截至12月20日，中证REITs指数今年以来累计下跌31.34%。 其中，24只2023年之前上市的REITs在2023年全部出现亏损，18只产品跌幅超过10%。 除了跌幅超过40%的建信中关村REIT和博时蛇口工业REIT外，还有中金普洛斯REIT、华夏中国交通建设REIT、东吴苏园工业REIT等4只产品跌幅超过30%。 宏图创新盐田港REIT、金皖运控REIT、华夏合肥高新REIT等中国产品跌超20%。

“公募REITs整体处于普遍下跌的状态，个别存在明显管理不善或运营机构舆情事件的产品出现较为明显的下跌。其他REITs价格的下跌，部分是由于整体市场情绪不佳造成的。”流动性。” 一位中小企业公开发行股票的内部分析师告诉记者。

中金公司12月发布的研究报告显示，公募REIT流动性和情绪普遍处于较低水平。 据测算，11月市场所有REITs市值加权总回报率为-7.39%，创2022年以来单月最大跌幅； 日均换手率为0.62%，低于上市以来日均换手率1.21%。 中金公司认为，REIT市场的下跌主要是短期市场流动性和情绪疲软造成的。 在流动性较低的环境下，部分投资者在年底调整仓位，引发负面反馈。

不过，中金公司也表示，当前估值更多地考虑了市场悲观情绪，部分项目短期调整幅度已大于基本面波动。 中期来看，虽然年底仍有部分项目解禁，可能对市场流动性产生影响，但基于具体项目的基本面趋势、估值因素和政策支撑，目前市场已经提供了个别债券采矿和左侧布局。 机会。

事实上，已经有机构在采取行动。 据华安张江产业园REIT近期公告，华金证券新乡26号基建基金策略FOF单一资产管理计划和华金证券新盈27号基建基金策略FOF单一资产管理计划通过交易所竞价交易方式认购。 共计110.32万股。

市场吸引力

进一步加大信息披露力度

自2021年6月首批产品推出以来，公募REITs整体呈现蓬勃发展态势。 一方面，相关产品在上市初期受到市场资金的高度追捧，相关产品的周期回报一度高达50%； 另一方面，从产品发现来看，截至目前，公募REITs正常发行趋势下，整体产品数量已近50只，其中登陆二级市场的有30只，产品数量近20只。处于受理、询价或通过阶段。 底层资产不仅包括工业园区、高速公路等项目，还包括消费商场、能源等项目。

“在产品拓展过程中，除了市场情绪因素外，还需要看到产品供需的变化。早期示范项目数量少、质量高，但市场关注度高，导致赚钱效应显着，但随着REITs的供给量不断增加，在整体市场流动性和情绪较差的情况下要求REITs的价格快速回升是不现实的，需要一定的时间和耐心”。 上述公开发行内部分析师表示。

有投资分析师表示，REITs底层资产的运行情况将不断发生变化，投资者应密切跟踪底层资产的运行情况，这是投资的最大依据。 例如，工业园区和仓储物流资产通过出租空间获得收入。 如果租赁市场不景气，入住率下降，自然会影响收入。 此外，即使对于入住率良好的资产，也必须考虑现有租户的违约风险。 事实上，不同的资产受宏观经济波动的影响不同。 例如，高速公路、工业园区、发电能源资产可能对宏观经济更为敏感，业绩变化更容易引起股价波动。

有业内人士呼吁公募REITs相关运营主体进一步加大信息披露力度，以进一步提升信息透明度，以便投资者及时了解基础资产的变化。 证券时报记者发现，2022年初公募REITs平均涨幅超过50%。然而今年11月，有机构以“REITs（瑞茨）高收益”名义在网上吸引投资者，并出售其股票。 对于理财课程，该机构的说法是：“丽兹上市后前几批的平均涨幅为50.93%，相当于买1万元就有机会赚5090元。” 下个月（12月）将会有REITs发行，如果你之前没有抓住，这次不要错过！”

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