“存贷压减”的靴子尚未落地，“转商转公”在多地再次流行。 但由于民间垫款、拿不到房产证等问题，对于一些购房贷款人来说，仍然“如鸡肋”。

“企业对公”是商业性住房贷款转住房公积金贷款的简称。 因为目前各地商业贷款和公积金贷款利率差异较大，而且近年来贷款利率有所下调。 如果“企业对公”贷款与商业贷款配套，在还款的同时，可以享受新的较低的商业贷款利率，这将有效减轻购房者的贷款利息负担。

目前，长沙、苏州、福州、合肥、哈尔滨等多个二线城市已实施或正式宣布并探讨“企业对企业”业务。 但同时第一财经注意到，近期多地市民通过公开渠道反映，“转业”限制较多，商业银行发展不积极。 比如，由于期房交付延迟、缺乏房产证等原因，购房者无法享受“生意转让”； 原贷款银行不同意此项业务； 公积金异地无法办理； 业务仅限于借款人家属首次申请等。

部分城市还因住房公积金个人贷款利率超过85%的风险警戒线而收紧或暂停“转业转业”业务。 以长沙为例，在尝试免除居民自筹垫款后不到两个月，由于额度紧张，“企业对企业”业务的流动自7月起就受到限制。

房产证中的“卡”

“转业”本身就是优化公积金贷款、支持住房消费的优惠政策。 但这种优惠政策只有在购房者取得房产权证后才能享受。 多地住房公积金中心借款人申请条件中，明确注明“原商业贷款购买的住房已取得房产证（或房屋所有权证、国有土地使用权证）”。 ）”。

由于多地“保交楼”仍在推进中，对于一些在商业贷款利率高位时购买期房的购房者来说，由于开发商延迟交房，尚未获得房产证，他们没有机会通过“商业转让”来减轻还款负担。

近日，在人民网领导留言板上，一位山东地区市民给山东省省长留言称：“2018年，我在烟台市芝罘区购买了一套房产，但由于开发商的房产房产证尚未办理，且因每月偿还商业贷款压力过大。 我想将商业贷款转为公积金贷款，但咨询烟台当地公积金中心后，需要提供房产证，所以一直没能办理成功。 我的商业贷款利率是5.88%，远高于公积金贷款利率。 ，因为没有房产证，增加了太大的压力。”

8月2日，山东方面对此回应称，“暂时无法解答领证问题”、“现阶段只有褚街道办事处会尽力确保完成并完成”。项目的验收。”

无独有偶，在甘肃、河南等省份，自7月份以来，当地民众也在领导留言板上反映了类似问题。

“拿不到房产证就意味着房子交割不顺利，为了保证资金池的稳定，当地住房公积金中心不会主动承担贷款风险。” 中国房地产数据研究院院长陈胜告诉第一财经记者。

北京金苏律师事务所主任、北京市法学会房地产法研究会会长王玉辰告诉记者，由于房屋交付延迟，部分购房者无法办理“转业”，这是延迟交货对买家的负面影响之一。

“对于开发商延迟交付房屋的项目，开发商是违约方，甚至可能涉及违法违规行为，而购房者往往是非签约方，他不仅没有支付违约金买房的钱，但可能还得还房贷，损失一天比一天大。” 王雨辰认为，这种现象对整个楼市的复苏有一定的负面影响。

但同时，他表示，遗憾的是，这种负面影响往往很难算作法律上的直接损失，甚至很难通过民事诉讼直接向开发商索赔。 “公积金贷款和商业贷款一样，属于抵押贷款，需要保证抵押物能到位。这就要求‘公转公’房屋产权清晰，并取得产权证。”房产证已经成为主要前提之一，只有取得房产权属证明，才能更有效地管控贷款风险。”

热点一二线城市难以继续开放“企业对企业”

中国社会科学院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强表示，“转业转业”一直存在诸多限制，无法推广。大规模地进行。

“事实上，开发商因房屋延迟交付而不符合企业转业转让贷款条件的情况，只是企业转业转让的条件之一。” 王业强告诉记者。

他认为，一般来说，“企业转企业”不属于常规公积金贷款业务范畴，只有在公积金资金相对充裕的地区才有可能开展企业转公业务。 目前，各地住房公积金中心基本没有筹集资金满足商转公贷业务的动力。

“公积金贷款作为相对廉价的资金来源，各地基本都用足了，大部分地区都超过90%。也就是说，基本没有资金来保证‘公转公’的持续运转。”目前各地都存在相对比例，公积金贷款需求无法得到满足，另外，如果“转业”要求只能转为纯公积金贷款，则可以通过第三种方式实现。 ——以及房价低的四线城市，但由于房价高，一二线城市基本很难实现。” 王业强说道。

不同城市的个人贷款利率预警标准有所不同，但大多以85%或90%为门槛。 上海易居研究院研究报告显示，如果公积金个人贷款利率连续三个月超过85%，则需要加以控制。 由于个人贷款利率触及红线，最直接的影响就是后续公积金贷款审批将被推迟。

在长沙，根据该市近日印发的《关于进一步优化企业对企业贷款业务的通知》，自2023年5月15日起，办理商业银行住房贷款转让新增顺序按揭方式到住房公积金贷款。 筹集资金全部结清原来商业银行住房贷款，然后转入住房公积金贷款。 该通知的有效期为5年。

根据这一优化方案，购房者在长沙办理“转业转业”时可以“以贷还贷”，无需先还清商业贷款。

不过，截至6月30日，长沙住房公积金中心个人贷款利率达到85.99%。 7月初，长沙市住房公积金管理委员会发布《关于调整企业对企业政策和办理流程的通知》，企业对企业贷款业务按照个人贷款利率动态管理。 当月个人贷款利率达到85%、90%门槛时，建立企业对公贷款业务启动和暂停机制。 个人贷款利率在85%（含）至90%之间时，综合考虑中心业务受理情况和资金运行状况，适度限制企业对公贷业务预约流向。

7月7日起，长沙市每周五“企业转办公”业务只能网上预约。

7月下旬以来，西安、南宁、亳州等地住房公积金中心也公开回应市民称，因个人贷款利率达到85%甚至90%，将暂停“转业”或暂时不进行。

8月6日，第一财经在线就“南京是否开展‘企业对企业’业务”咨询南京住房公积金中心。 该中心表示，近年来，南京市职工使用公积金购房的需求比较旺盛，公积金提取率较高（80%左右），且公积金贷款额度不挂钩。存款余额。 、发放贷款资金较为紧张； 目前资金利用率仍处于较高水平（100%以上）运行，因此南京市目前不具备探索开展此项业务的条件，以确保正常的公积金贷款业务不受影响。 “今后，我们将根据住房公积金贷款资金的征收、提取、使用情况，以及南京房地产市场的变化，进一步研究相关政策。”

在安徽，该省住建部7月28日在给安徽省第十四届人大代表的答复中提到，“关于启动‘转业转业’减轻压力促进消费的建议”。 《适时》提到，截至今年上半年，全省累计发放“企业对企业”贷款2803笔，为职工节省利息支出约2.3亿元。 下一步，我们将继续引导有条件的城市积极开展住房公积金“企转公”业务，充分发挥住房保障作用。

在省会合肥，第一财经记者6日从当地多家主流商业银行获悉，该业务尚未启动。

“目前，包括热点城市在内的全国商业贷款整体利率都处于下行阶段，此时地方政府实施‘企业转公’转移的紧迫性将会降低。此外，任何措施支持刚性需求、改善需求，都要考虑到自己能够承受的风险。” 陈胜说道。

据住建部、财政部、人民银行今年二季度发布的《全国住房公积金2022年度报告》显示，去年，浙江、重庆、贵州当地住房公积金全年个人住房贷款率超过90%。 其中，福建、海南、广西等地的个人贷款率均超过85%，上海的个人贷款率也达到了84.9%。

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