在我国广阔的资本市场中，以公募REITs为代表的基础设施投资迎来了新的生机。首批九只产品中有五只已放开战略配售投资者锁定份额，此举不仅反映出数据层面的变动，更彰显了市场对其的信任与期待。尽管过去四年的发展取得显著成绩，但仍存在一定的提升空间，未来旅程将蕴含更多挑战和机遇，每一步都值得我们深度剖析与研究。

监管之手的严格把关

随着新兴市场的崛起，监管机构以铁腕般的力度对公募REITs底层资产的投资规定进行了全面规范与监督。此外，国家发改委制定的严格政策犹如修剪树木的利刃，对不合规项目进行彻底整改。这些严苛措施或许令人感到压力重重，但其实际效果如同修枝剪叶，确保市场稳健且持续发展，维护了各方利益。

地方政府的态度转变

在这一过程中，地方政府对待公募REITs的热情时起时落如同季节变化，明显不及企业股票发行上市。这种关注度和扶持力量上的巨大差距，使得目前上市的公募REITs原始权益人主要为国有企业，宛如林海中的大树，坚韧而强壮。

独特的公募基金+ABS架构

遵循现行法律法规，我国的公募REITs构建出独特的双重结构——公共基金及资产支持证券（ABS）体系，犹如凌空高飞之稳定风筝。随着改革逐步深入，各项约束条件逐渐解除，公募REITs有望发展成为股票和债券之外的"第三类上市资产"，这不仅是创新，更是重大突破。

市场规模的巨大潜力

我国基建领域资产预计超千亿元，以适配约1%的证券化比率计算，其对应的公募REITs市场规模预计或将超过万亿元。在国家九大扶持政策的推动下，依托丰富的存量资产资源，公募REITs市场规模有望持续扩大。这不仅是数值的变动，更预示着未来发展的深远变革。

新能源类基础设施公募REITs的崛起

近年来，国家大力推动“碳达峰、碳中和”战略，新能源投资建设领域得到大量资本青睐，其中风力和太阳能为核心。响应这种趋势，新能源基础设施公募REITs在市场上表现突出，受到投资者热烈追捧。特别地，中信建投明阳智能新能源REIT的批准发行，为这一行业注入了新的动力。

国有企业的主导地位

国有企业在公募REITs领域，通过彰显企业规模和协同效应的独特优势，对行业格局产生了深远影响。借助政策引导，私营企业亦有可能实现角色转变，以崭新姿态参与到国内REITs市场中来。

市值的起伏与估值体系的建立

尽管我国公募REITs二级市场市值曾发生波动，但我们始终坚定地面对挑战。此现象不仅反映了市场的考验，同时也检验了投资者的信心。随着估值体系的逐步完善与确立，为那些风险偏好较低且具备高度灵活性的投资者提供了新的机遇，进而推动了国内公募REITs的繁荣发展。

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