近日，碧桂园发布公告称，执行董事杨惠妍、莫斌、杨子英和非执行董事陈冲将其担任董事的年薪分别由37万元、300万元、200万元和37万元调整为12万元，即就是，月工资是10000元。

过去，由于城市化进程加快和土地升值，房地产行业一直被视为暴利行业。 房地产公司高管是高薪的代名词，甚至出现过年薪过亿的“打工皇帝”。 2020年，房地产行业有两位高管年薪过亿元，分别是碧桂园总裁莫斌，年薪1.33亿元； 夏海钧，中国恒大前执行董事兼首席执行官，年薪2.04亿元。

这只是高管薪酬的冰山一角。 一般来说，房地产公司高管的收入包括三部分：工资、奖金和后续投资回报。 在行业百花齐放的巅峰时期，后续投资的回报是高管收入的大头。

2012年，碧桂园启动“成果共享”计划。 两年后，“成果共享”计划升级为“共同共享”计划。 所有新收购项目均采用跟投制度，放开员工投资项目的权利，进一步绑定公司与员工的利益。 2014年，万科宣布实施商业伙伴机制，建立项目层面的后续投资机制，并在公司层面推进商业伙伴持股计划。 随后，跟投风靡全行业，越秀地产、金地集团、旭辉控股、当代置业等房企纷纷效仿。

当时，房地产行业正处于去库存高峰期，销售火爆，高管们靠投资回报赚得盆满钵盈。 不仅是集团总裁，职能中心高管、区域总裁也可以晋升为“员工皇帝”。

典型的例子就是碧桂园前江苏区域总裁刘森峰，他带领区域公司2016年实现销售额367亿元，凭借这一殊荣，他也成为中国房地产史上第一位获得年度大奖的区域总裁。工资1亿元。 当时的媒体是这样报道的——这样的致富速度，让他（刘森峰）成为了碧桂园最好的招聘广告。 无数医生排队领取前往碧桂园顺德总部的门票。

但随着行业进入调整期，商品房销售规模在2021年见顶后出现下滑，“日销亿”的销售神话已经终结。 这个曾经最光鲜的致富行业前途未卜，房地产行业的“雇员皇帝”也失去了昔日的辉煌。 昔日的跟投热潮已逐渐消退，甚至成为房地产开发商的沉重负担。

馅饼变成陷阱，后续变成定时炸弹。

业内有一句话，年化收入超过两位数的一定是骗子。 然而，在过去的房地产行业，两位数的投资回报率是常态。

跟投的本质是“超额利润分红”。 通过共同投资者投资并获取利润的制度设计，强化经营周期内的现金流管理和利润管理。 跟投制度实施初期，对房地产企业规模增长和员工财富增长产生了显着的正反馈。

以碧桂园为例。 2017年，碧桂园实现销售额约5508亿元，首次登顶。 十年前，这个数字是175亿元。 销售规模迅速扩大，不仅得益于碧桂园在城镇化趋势下向三四线城市的扩张，更得益于跟投制度的激励，让员工始终处于冲刺状态。很长时间。

据第一财经报道，2017年1月，莫斌在一次春茶会上表示，由于经营超出预期，销售回报表现突出，“老板（原碧桂园董事长杨国强）给我们的钱（奖金）实在是太多了。”

当时，碧桂园实现销售额3088.4亿元，同比增长120%，位居行业第三。 江苏、户苏、广清、惠深等重点区域业绩排名靠前，分别实现销售额367亿元、308亿元、211亿元、173亿元。 区域总裁、项目总监、下属员工均获得创纪录的奖金，时任江苏区域总裁的刘森峰是碧桂园六位年薪过亿的区域总裁之一。

除了高管之外，基层员工也从跟投制度中获得了丰厚的利润。

一位十大地产公司的一线员工告诉《时代周报》记者，她投资的公司上海一个项目去中心化表现突出，最终获得了近70%的回报。 “如果没有配额，当时我会多投资几个这样的项目。 网红盘让你财务自由。”

但当市场转向、销售停滞时，过去的激励就变成了今天的束缚。

“职业经理人无法承担投资者的角色。” 中南置地原董事长陈凯曾公开批评跟投制度。 “很多时候，一个项目赚钱不赚钱，是因为市场和政策的变化，这和专业经理人脉是不是很强？我是搞研发的，认真做设计，但市场不好，项目赔钱，我要付出代价。他愿意付出代价吗？投资者可以损失一点，但职业经理人，如果你把你的工资和积蓄都拿出来，你会做什么？如果你赔钱了？”

上海易居房地产研究院执行院长丁祖宇也在2015年预测，项目跟投可能是未来房地产企业的一颗“定时炸弹”。

“大部分企业要求项目结算后再退出，也有部分企业在现金流转正后可以逐步退出。虽然对于公司或项目来说，后续投资资金还是很小的，基本不到10%。”总投资，但对于大多数个人来说，这绝对不是一笔小钱，一旦金额太大、周期太长，赚钱的好事就会变成让大家都着急的坏事。

随着房地产企业纷纷陷入危险，丁祖玉的判断成为现实，不少房地产企业被曝难以偿还投资资金。

一位保险地产公司前员工告诉时代周报记者，在他参与的公司理财项目中，80万元本金仍以“牙膏式”方式支付。 “我每个月给你几千块钱，但要十几年才能全部收回来。” 在多个社交媒体平台上，有房地产从业者透露，自己离开公司后必须提取本金，本金必须打折才能收回。

为降低成本、提高效率，高管开始不坐头等舱

房地产行业不再辉煌，房地产企业开始过“紧缩日子”。 降本增效的“大刀”瞄准的是薪资支出。 昔日的“打工皇帝”如今正主动或被动地降薪。

碧桂园管理层经历了多次降薪，莫斌降薪幅度最大。

Wind数据显示，莫斌2022年年薪约为957.8万元，较2021年减少约1.82亿元（包括酌情花红、其他福利及股份支付激励、雇主退休福利计划供款等） .)。 此外，碧桂园多位副总裁的年薪也大幅下降。 杨志成、宋军、苏百元2022年的年薪较2021年分别减少4119.1万元、1806.4万元、1367.6万元。总体来看，碧桂园管理层2022年薪酬总额约为61.329亿元，同比下降83%。

碧桂园2021年管理层薪酬构成，来源：公司年报

万科管理层薪资调整来得更早。

2021年，万科实现归属母公司净利润225亿元，同比下降45.7%。 这是万科发展史上第三次净利润下滑。 为此，万科高管团队主动提出降薪。 万科董事局主席于亮主动放弃逾600万元年终奖金，税前工资从2020年的1247.3万元降至2021年的154.7万元，同比下降约87.6%。 万科总裁朱久胜等7名高管也决定放弃部分薪酬。 2021年，万科管理层薪酬总额约3649.6万元，同比下降40%以上。

总体来看，据Wind统计，2022年A股上市的88家房地产开发企业中，董事长平均年薪约为143.6万元，较2021年的174.6万元下降17.5%； 平均每年管理层薪酬总额约为143.6万元。 1320万元，比2021年的1630.9万元下降19.1%。

如果聚焦龙头企业，延长时间线，高管年薪降幅将更加明显。 Wind房地产开发企业中，2022年前20名董事长平均年薪约为386.3万元，较2020年的506.9万元下降23.8%。

值得一提的是，A股上市房地产公司中，有4位董事长2022年年薪超过500万元，包括中南建设董事长陈金石、华发股份董事长李光宁、保利发展董事长、招商蛇口原董事龙徐永军。 作为对比，2021年和2020年都是9人。

上市房企董事长年薪变化，来源：Wind

除了高管降薪，房地产企业的降本增效策略也落入更多细微差别。

万科的管理层从来不是从乘坐头等舱开始的。 “我的助理给我订机票的时候不会买头等舱，如果有时间很近的航班，他就会买哪一个更便宜的。能省多少钱不是最重要的，传达的信号很重要。”重要的。” 于亮在内部讲话中说道。

清朝之年，房地产仍处于下半年

“房地产企业对薪酬体系的调整，本质上反映了对市场前景的预测。” 明园房地产研究院认为，2023年以来，虽然楼市利好政策不断持续，但今年市场热度和增长动力能否延续仍是未知数。 这也意味着，如果房地产市场再次下行，房企业务规模无法快速增长，新一轮的薪酬体系调整将会持续。

今年以来，房地产销售持续下滑。

国家统计局数据显示，今年1-11月，全国商品房销售面积10.05万亿平方米，同比下降8.0%； 商品房销售额10.53万亿元，下降5.2%。

科瑞认为，短期内，房地产行业不会出现历次政策刺激后的V型反转。 筑底、低位波动、脉冲式调整是主旋律。 2024年，商品房销售将维持震荡回升格局，预计全年面积和金额下降5%左右。

“我们认为，房地产利好政策的持续释放将会产生一定的积极作用，这从商品房销售金额和面积逐月同比降幅的企稳和收窄也可以看出。但落实情况政策的落实仍需要一个过程，房地产市场正处于调整的过渡期，行业仍将在底部运行一段时间。” 克而瑞进一步表示。

中国指数研究院的预期相对乐观。 该机构认为，全国住房城乡建设工作会议进一步明确了2024年房地产政策方向，住房发展正从“有”进入“有好有坏”阶段，房地产开发需求增加“好房子”的供应也意味着将促进更多的改善性住房需求进入市场，未来改善性住房需求仍有很大的释放空间。 “房地产行业经历了两年多的市场超调后，随着供需政策共同作用，利好因素不断增多，预计2024年房地产市场将逐步触底企稳。”

广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳认为，2024年房地产仍处于下半年，即风险释放过程，或者说是“出清之年”。 当务之急应该是疏通现有房源的挂牌数量，包括通过降低成本继续加快二手房销售，同时也减少更多业主加入挂牌序列的冲动。 同时，尽快切断房企层面风险蔓延，推动楼宇保质交付进度。

“经过连续两年的风险释放和清理，行业体量已经恢复到2015年左右的水平，再次大幅下滑的可能性较小。” 李玉嘉说道。

市场将维持低位盘整，房地产企业高管降薪将成趋势。 “行业整体结构发生了变化，高管薪酬会略有下降。” 经建咨询创始人张宏伟表示，与宣传的不同，房地产企业高管降薪较为被动。 “除了核心决策，家族企业高层，职业经理人和高管中谁会主动降薪？”

张宏伟进一步表示，跟投机制下，房地产公司高管的大部分收入以跟投的形式投资于公司。 即使不减薪，他们也不会得到全部收入。 “这是你的钱，不是你的钱。 ”

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